Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях для дарения доли квартиры требуется нотариус, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 5 августа 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу в каких ситуациях при дарении доли квартиры обязателен нотариус, а в каких нет. Также по каждой ситуацией перечислила примеры, которые часто попадаются у меня в работе с клиентами. Крайне советую и их прочитать.

П. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — здесь указаны какие сделки удостоверяются у нотариуса в обязательном порядке.

Пару слов об изменениях в законодательстве с 31 июля 2019 года

31 июля 2019 года вступили в силу изменения в ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ. Изменения коснулись только если дарится вся квартира, т.е. когда все собственники дарят свои доли по одному договору дарения, а не отдельными договорами. При дарении доли все осталось как и прежде. Про требование нотариуса при дарении всей квартиры читайте здесь.

Нотариус обязателен в следующих случаях

  1. Если квартира в общей долевой собственности и собственник хочет подарить свою долю — нотариус обязателен. Общая долевая собственность — это когда недвижимостью владеют несколько собственников и у каждого четко определена доля — 1/2, 1/3, 4/9 и т.п. (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

    Здесь неважно кому собственник собирается дарить свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому и т.п. Раз квартира в общей долевой собственности и кто-то из собственников дарит свою долю — идем к нотариусу в обязательном порядке. Если же все собственники дарят свои доли в одной сделке (по сути дарится вся квартира), то в этом случае нотариус необязателен.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ↓

    Олег и Ольга владеют квартирой. У каждого по 1/2 (долевая собственность). Если Олег решит подарить свою долю (или часть доли) кому-либо — требуется нотариус. Без разницы, кому будет подарена доля – Ольге (другому собственнику) или постороннему, всю долю или только часть ее (к примеру 1/4), одному лицу или нескольким. Причем согласия от другого собственника не требуется.

    При дарении доли квартиры нотариус: 1) составит договор дарения; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор и документы в Росреестр для регистрации сделки. Подробно по ссылке — как в 2019 году заверить у нотариуса договор дарения доли в квартире и сколько это стоит.

    Дополнительно: если собственник купил долю в браке, то при дарении этой доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если эта недвижимость оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. У нотариуса согласие стоит около 1000-2000 руб.

  2. Чтобы подарить долю, не нужно спрашивать согласия других собственников — юридическое обоснование.Перед дарением советую проверить есть ли на квартире обременения — инструкция.

  3. Если супруги из совместной квартиры хотят подарить долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды.

    Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире подарить не получится. Ведь нельзя подарить то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую. И только потом можно подарить долю.

    Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

    После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор дарения доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

    Исключение: Нотариус необязателен при выделении долей детям при использовании мат.капитала.

    Часто случается, что супруги покупают квартиру в ипотеку и оформляют ее в совместную собственность на двоих или в собственность одного из них. После рождения второго ребенка оплачивают мат.капиталом часть долга по ипотеке и подписывают обязательство о будущем выделении долей каждому члену семьи.

    Чтобы выделить долю им необязательно идти к нотариусу. Достаточно составить соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей, где указывается что доля супругов будет в совместной собственности супругов. Например, каждому ребенку по 1/6, а оставшееся доля в 1/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих. Данное соглашение пройдет регистрацию в Росреестре на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет. Об этом я скоро напишу подробную статью.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1 (ситуация не про детей): Супруги Алексей и Марина купили квартиру и оформили ее совместную собственность на двоих. Позже решили подарить долю в 1/3 матери Алексея — Оксане. Для этого им придется дважды обращаться к нотариусу.

    Сначала они оформляют у нотариуса брачный договор. В нем указывают, что доля Алексея будет 2/3, а доля Марины 1/3. Позже напишу зачем так сделали. Нотариальный договор они подали на регистрацию.

    После регистрации осталось подарить долю. Супруги знали, что если Марина подарит долю Оксане (своей теще), то Оксане придется заплатить налог в 13% от стоимости доли. Потому что супруга сына (сноха) по закону не считается близким родственником, а сын считается.

    Поэтому Алексей идет с своей матерью к нотариусу и оформляют договор дарения доли, где он из своей 2/3 дарит ей 1/3. Затем они подают договора на регистрацию. В итоге в квартире у каждого по 1/3.

    Пример №2 (о выделении долей детям при мат.капитале): Супруги Андрей и Дарья купил квартиру в ипотеку. После рождения второго ребенка они оформили мат.капитал, который потратили на оплату части ипотеки. В Пенсионном фонде они оформили обязательство — после выплаты ипотеки они обязаны выделить доли своим детям.

    После того, как они выплатили ипотеку им осталось выделить доли детям по обязательству. Супругам не нужно идти к нотариусу. Им достаточно оформить в простой форме соглашение об определении долей и подать его на регистрацию. В итоге у каждого члена семьи в квартире будет определенная доля.

В остальных случаях подойдет договор дарения в простой форме (необязательно удостоверять у нотариуса)

Если квартирой владеет один собственник и он хочет подарить долю, то нотариус необязателен. В этом случае договор дарения может составить в простой форме. Под простой формой имеется в виду, что договор просто напечатан на листе А4 и подписан дарителями и одаряемыми. Составляйте договор дарения у юристов — подробности.

Дополнительно: если собственник купил квартиру в браке, то при дарении доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если недвижимость оформлена в собственность только на одного из супругов — п. 2 ст. 34 СК РФ.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Александр купил квартиру до брака и решил подарить долю в 1/2 кому-либо. Для дарения не обязательно обращаться к нотариусу. Его супруга к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №2: Андрей купил квартиру до брака и решил подарить доли супруге и ребенку по 1/3. При дарении можно обойтись без нотариуса.

Пример №3: Оксане в браке квартира досталась по наследству от матери. Если она захочет подарить долю (без разницы кому), то нотариус не обязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Многие в интернете пишут, что раз дарится доля, то всегда нужен нотариус. Это неправда. Я специально задавала вопросы по этому поводу в поддержку Росреестра. Ответы ниже. А если в МФЦ от вас требуют нотариально заверенный договор дарения, а вы уверены, что договор подойдет в простой форме — настаивайте на принятии документов. Сотрудники МФЦ не имеют право не принимать документы. Если кто и может отказать, то это регистратор Росреестра в регистрации самой сделки дарения.

Ответы с Росреестра

Москвы
Санкт-Петербурга

После того, как гражданину подарили долю, он может спокойно прописаться в квартире.

Если договор дарения доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров дарения в интернете и составлять его самостоятельно. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка дарения уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на ситуацию у дарителей и одаряемых, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Чтобы не искать юриста самому, можно оставить заявку на составление договора дарения в сервисе Правовед.RU. Про этот сервис и как оставить заявку читайте по ссылке, инструкция с картинками. В среднем договор стоит 1 000 — 3 000 рублей.

Правовед.RU также удобен тем, что не надо посещать различные офисы, вся работа происходит в режиме онлайн. Сервис работает так: 1) Вы оставляете заявку. Сама заявка бесплатная и ни к чему не обязывает; 2) Профессиональные юристы в течение 5-10 мин присылают свои предложения, за сколько они готовы составить договор; 3) Выберите понравившегося юриста по цене, отзывам, опыту; 4) Обсудите с юристом договор. Если не знаете что добавить в договор и вообще в этом не разбираетесь, то просто напишите ситуацию: кто хочет подарить квартиру, кому дарится квартира, зачем и почему. Юристы сами сориентируется в вашей ситуации; 5) Теперь уже можно оплатить услугу; 6) После оплаты юрист составит договор и отправит ссылку на его скачивание.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Александра:

    Здравствуйте.
    Крым. 2-комнатная квартира. Являюсь собственником 1/2. Мама хочет написать дарственную своей 1/2 на меня. Документы своей 1/2 части она переоформила с украинского на российский лад. Свою долю я не пере оформляла. Обязательно ли мне переоформлять свою часть документов на собственность 1/2 на российский лад?
    Можно ли оформить сделку без нотариуса?
    С ув., Александра.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александра. Сделка оформляется только через нотариуса. Это указано в самом начале статьи. Читайте внимательней. Переделать придется, точнее Вам достаточно в любом МФЦ заказать выписку из ЕГРН на квартиру. Стоит 250 рублей. Свидетельства о собственности не выдаются с 2016 года, их заменили на эти выписки.

      Ответить
  2. Татьяна:

    Добрый день! Ипотеку частично погасили маткапиталом. Обременение с квартиры сняли. Согласно обязательству должны выделить детям доли. Квартира находится в общей совместной собственности с супругом. Можем ли мы выделить доли детям без нотариуса, по Соглашению в простой письменной форме?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Да, Вы можете выделить доли детям по соглашению в простой форме. Например, выделяете каждому ребенку по 1/5, а оставшееся 3/5 так и останется у Вас в общей совместной собственности с супругом. Но когда будете подавать соглашение в МФЦ, сотрудник может и не принять его, настаивая что потребуется нотариальная форма. Во-первых, он будет не прав. п. 90.1 Приказа Минэкономразвития России от 10.04.2018 г. № 187 — При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». Во-вторых, сотрудник МФЦ не имеет право не принять документы. Вы можете соглашение хоть на клочке бумаги принести, это не его дело. МФЦ просто курьеры, которые отправляют документы в Росреестр. Уже регистратор решит — отказать или зарегистрировать выделение долей. Он зарегистрирует, потому что все в рамках закона — вышеуказанный пункт Приказа.

      Ответить
      • Татьяна:

        В МФЦ приняли документы. Но Росреестр отказал в регистрации, требуя предоставить составленное нотариусом соглашение.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Значит регистратор не знает закон или соглашение с заявлением составлено неправильно. Регистратор Вам не отказал в регистрации, а пока приостановил ее на 3 месяца до устранения причин приостановки — п. 2 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Советую проконсультироваться у юриста, который специализируется по таким ситуациям — http://ndv-book.ru/Lsvdss.

          Ответить
  3. Александра:

    Здравствуйте.
    Покупала комнату в ипотеку ещё не в браке.
    Сейчас замужем, есть двое детей.
    Ипотеку покрыл мат. капиталом.
    Составлено обязательство у нотариуса.
    Нотариус сказал идти в МФЦ и там оформлять дарственные.
    Вопрос: я могу оформить дарственные не на доли, а на сумму мат. капитала?
    Или как то по другому сделать. Комнату планирую продать.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александра. Да, Вы можете указать доли детям, равные их доли суммы мат.капитала. Данную ситуация разобрал Верховный суд РФ — Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

      Ответить
  4. Роза:

    Здравствуйте! Хотим продать дом, в долевой собственности 3/5 мамы, 1/5 отца, 1/5 дочери. Есть свидетельства, но по технической ошибке неверно указан кадастровый номер в свидетельствах. Ошибку в Росреестре исправили, НО СКАЗАЛИ, ЧТО ТЕПЕРЬ СВИДЕТЕЛЬСТВА О СОБСТВЕННОСТИ НЕАКТУАЛЬНЫ. Можем ли продать дом во выписке из ЕГРН? Нужен ли договор о безвозмездной передаче дома в собственность и распоряжение о передаче дома в долевую собственность( дом был приватизирован в 2004 году) ? (Они утеряны).

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Роза. Да, можете по выписке из ЕГРН. Свидетельства о собственности не выдается с 2016 года. Их как раз заменили на эти выписки.

      Ответить
  5. Алексей:

    Здравствуйте,есть дом 1/2 доли моего отца,одна его брата.Отец хочет подарить одну долю мне,а второю долю хочу выкупить у его брата,В каком случае нужен натариус?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алексей. У Вас получится два договора — один дарения, другой продажи. Оба договора должны быть оформлены у нотариуса. Но Вы можете этого избежать. Поэтому оформите договор купли-продажи ВСЕГО дома, где и отец и брат продают Вам свои доли. Или один договор дарения всего дома.

      Ответить
  6. Екатерина:

    Добрый день! У меня, папы, мамы и сестры имеется квартира в равной долевой собственности. Если папа, сестра и я хотим подарить свои доли маме, должна ли в этом случае сделка заверяться у нотариуса?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Да, должны. Это указано в самом начале статьи, читайте внимательней.

      Ответить
  7. Залина:

    Добрый день, в собственности квартира, приобретённая с использованием ипотечных средств. Ипотека погашена материнским капиталом.
    24 июля 2019 года в МФЦ не приняли документы на выделение долей детям по соглашению без участия нотариуса. Ссылаясь на изменения в правилах регистрации от июля 2019 года.
    Квартира куплена не в браке, сейчас тоже не в браке.
    Нужно ли участие нотариуса при выделении долей детям в моём случае. Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Залина. Так наоборот, после изменений Вам теперь тоже нотариус не нужен. А сотрудники МФЦ не имеют право не принять документы. Они просто курьеры, которые потом отправят документы в Рег.палату. А регистратор соглашение зарегистрирует, потому что все по закону. Поэтому никого не слушайте и настаивайте на принятии документов. Это не их дело.

      Ответить
Показать остальные комментарии