Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях для дарения доли квартиры требуется нотариус, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу в каких ситуациях при дарении доли квартиры обязателен нотариус, а в каких нет. Также по каждой ситуацией перечислила примеры, которые часто попадаются у меня в работе с клиентами. Крайне советую и их прочитать.

ВАЖНО: Без разницы кому собственник хочет подарить долю — близкому родственнику или постороннему. Участие нотариуса не зависит от степени родства между сторонами.

П. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — здесь указаны какие сделки удостоверяются у нотариуса в обязательном порядке.

Пару слов об изменениях в законодательстве с 31 июля 2019 года

31 июля 2019 года вступили в силу изменения в ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ. Изменения коснулись только если дарится вся квартира, т.е. когда все собственники дарят свои доли по одному договору дарения, а не отдельными договорами. При дарении доли все осталось как и прежде. Про требование нотариуса при дарении всей квартиры читайте здесь.

Нотариус обязателен в следующих случаях

  1. Когда в квартире несколько собственников, где у каждого определенная доля (1/2, 1/3, 5/7 и т.п.), и один из собственников доли хочет подарить ее кому-либо — нотариус обязателен. То когда квартира оформлена в общую долевую собственность — п. 2 ст. 244 ГК РФ.

    Здесь неважно кому собственник собирается дарить свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому и т.п. Раз квартира в общей долевой собственности и кто-то из собственников дарит свою долю — идем к нотариусу в обязательном порядке. Если же все собственники дарят свои доли в одной сделке (по сути дарится вся квартира), в этом случае нотариус необязателен.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: Олег и Ольга владеют квартирой. У каждого по 1/2 (долевая собственность). Если Олег решит подарить свою долю или часть из нее кому-либо — требуется нотариус. Без разницы, кому будет подарена доля – Ольге (другому собственнику) или постороннему, всю долю или только часть ее (к примеру 1/4), одному лицу или нескольким. Причем согласия от другого собственника не требуется.

    Пример №2: Владимир, Андрей и Светлана владеют квартирой. У каждого по 1/3. Владимир и Андрей решили подарить свои кому-либо — нотариус обязателен. Не имеет значение подарят ли они свои доли Светлане (другому собственнику) или постороннему, одному человеку или нескольким. Согласие Светланы им брать не нужно.

    При дарении доли квартиры нотариус: 1) составит договор дарения; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор и документы в Росреестр для регистрации сделки. Подробно по ссылке — как в 2020 году заверить у нотариуса договор дарения доли в квартире и сколько это стоит.

    Дополнительно: если собственник купил долю в браке, при дарении этой доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если эта недвижимость оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. У нотариуса согласие стоит около 1000-2000 руб.

  2. Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  3. Если супруги из совместной квартиры хотят подарить долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды.

    Если квартира в совместной собственности, доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире подарить не получится. Ведь нельзя подарить то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую. И только потом можно подарить долю.

    Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

    После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор дарения доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

    Исключение: Нотариус необязателен при выделении долей детям при использовании мат.капитала.

    Часто случается, что супруги покупают квартиру в ипотеку и оформляют ее в совместную собственность на двоих или в собственность одного из них. После рождения второго ребенка оплачивают мат.капиталом часть долга по ипотеке и подписывают обязательство о будущем выделении долей каждому члену семьи.

    Чтобы выделить долю им необязательно идти к нотариусу. Достаточно составить соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей, где указывается что доля супругов будет в совместной собственности супругов. Например, каждому ребенку по 1/6, а оставшееся доля в 1/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих. Данное соглашение пройдет регистрацию в Росреестре на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет. Об этом я скоро напишу подробную статью.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1 (ситуация не про детей): Супруги Алексей и Марина купили квартиру и оформили ее совместную собственность на двоих. Позже решили подарить долю в 1/3 матери Алексея — Оксане. Для этого им придется дважды обращаться к нотариусу.

    Сначала они оформляют у нотариуса брачный договор. В нем указывают, что доля Алексея будет 2/3, а доля Марины 1/3. Позже напишу зачем так сделали. Нотариальный договор они подали на регистрацию.

    После регистрации осталось подарить долю. Супруги знали, что если Марина подарит долю Оксане (своей теще), то Оксане придется заплатить налог в 13% от стоимости доли. Потому что супруга сына (сноха) по закону не считается близким родственником, а сын считается.

    Поэтому Алексей идет с своей матерью к нотариусу и оформляют договор дарения доли, где он из своей 2/3 дарит ей 1/3. Затем они подают договора на регистрацию. В итоге в квартире у каждого по 1/3.

    Пример №2 (о выделении долей детям при мат.капитале): Супруги Андрей и Дарья купил квартиру в ипотеку. После рождения второго ребенка они оформили мат.капитал, который потратили на оплату части ипотеки. В Пенсионном фонде они оформили обязательство — после выплаты ипотеки они обязаны выделить доли своим детям.

    После того, как они выплатили ипотеку им осталось выделить доли детям по обязательству. Супругам не нужно идти к нотариусу. Им достаточно оформить в простой форме соглашение об определении долей и подать его на регистрацию. В итоге у каждого члена семьи в квартире будет определенная доля.

В остальных случаях подойдет договор дарения в простой форме (необязательно удостоверять у нотариуса)

Если квартирой владеет один собственник и он хочет подарить долю, то нотариус необязателен. В этом случае договор дарения может составить в простой форме. Под простой формой имеется в виду, что договор просто напечатан на листе А4 и подписан дарителями и одаряемыми. Составляйте договор дарения у юристов — подробности.

Дополнительно: если собственник купил квартиру в браке, при дарении доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если недвижимость оформлена в собственность только на одного из супругов — п. 2 ст. 34 СК РФ.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Александр купил квартиру до брака и решил подарить долю в 1/2 кому-либо. Для дарения не обязательно обращаться к нотариусу. Его супруга к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №2: Андрей купил квартиру до брака и решил подарить доли супруге и ребенку по 1/3. При дарении можно обойтись без нотариуса.

Пример №3: Оксане в браке квартира досталась по наследству от матери. Если она захочет подарить долю (без разницы кому), то нотариус не обязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Многие в интернете пишут, что раз дарится доля, значит всегда нужен нотариус. Это неправда. Я специально задавала вопросы по этому поводу в поддержку Росреестра. Ответы ниже. А если в МФЦ от вас требуют нотариально заверенный договор дарения, а вы уверены, что договор подойдет в простой форме — настаивайте на принятии документов. Сотрудники МФЦ не имеют право не принимать документы. Если кто и может отказать, это регистратор Росреестра в регистрации самой сделки дарения.

Ответы с Росреестра

Москвы
Санкт-Петербурга

Если договор дарения доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров дарения в интернете и составлять его самостоятельно. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка дарения уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на ситуацию у дарителей и одаряемых, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Чтобы не искать юриста самому, можно оставить заявку на составление договора дарения в сервисе Правовед.RU. Про этот сервис и как оставить заявку читайте по ссылке, инструкция с картинками. В среднем договор стоит 1 000 — 3 000 рублей.

Правовед.RU также удобен тем, что не надо посещать различные офисы, вся работа происходит в режиме онлайн. Сервис работает так: 1) Вы оставляете заявку. Сама заявка бесплатная и ни к чему не обязывает; 2) Профессиональные юристы в течение 5-10 мин присылают свои предложения, за сколько они готовы составить договор; 3) Выберите понравившегося юриста по цене, отзывам, опыту; 4) Обсудите с юристом договор. Если не знаете что добавить в договор и вообще в этом не разбираетесь, просто напишите ситуацию: кто хочет подарить квартиру, кому дарится квартира, зачем и почему. Юристы сами сориентируется в вашей ситуации; 5) Теперь уже можно оплатить услугу; 6) После оплаты юрист составит договор и отправит ссылку на его скачивание.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Ирина:

    Здравствуйте. Муж получил квартиру по наследству. В 2002 году был проведен родственный обмен квартирами с его матерью, по договору мены, через АН. Состоим в браке с 1991 года. Муж принял решение подарить мне 1/2 долю в квартире. Юрист при МФЦ отправил оформлять договор к нотариусу, объясняя это тем, что квартира является нашей совместной собственностью. Обратились к нотариусу, он сделал запрос в Росреестр, чтобы узнать его позицию. Получил ответ и по телефону пригласил оформить дарственную на 1/2 долю квартиры. Можем ли мы в данной ситуации оформить договор в простой письменной форме? Могут ли возникнуть проблемы с составлением договора дарения, юрист опять откажет, мотивируя, что квартира в совместной собственности?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ирина. Юрист прав. П. 2 ст. 567 ГК РФ — к договору мены применяются правила о купле-продаже. Поэтому данная квартира является вашей совместной собственностью. Без нотариуса Вам не обойтись, только нужно оформить у него не договор дарения, а брачный договор. В нем укажите что данная квартира переходит в долевую собственность, где у каждого по 1/2.

      Ответить
  2. Альфия:

    Здравствуйте, подскажите какую из сделок необходимо заверять у нотариуса, если нотариус не нужен на какой ФЗ сослаться в Росреестре при отказе в регистрации. Мы продаём квартиру, где был использован мат.капитал, собственников 4, муж, жена и двое детей 12 и 14 лет, разрешение на продажу квартиры от органов опеки получено. Доли детям выделяем в квартире у бабушки, где она один собственник, доли детям выделяются путём дарения. Заранее благодарю за ответ.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Альфия. Нотариус потребуется только при продаже квартиры, ведь в ней есть несовершеннолетние собственники — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. А на дарение долей детям нотариус не нужен, потому что квартира в собственности одного человека (бабушки) — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

      Ответить
  3. Сергей:

    Здравствуйте. Моя мать (квартира приобреталась, когда она была замужем, позже развелась, а ныне мой отец умер) единственный собственник целой квартиры. Решила она мне подарить половину от целого. Нотариус уверяет, что сделка возможна только через него, а в Росреестре вообще сказали, что мать может подарить мне половину, если остальную половину подарит ещё кому-то (типа, это регламентировано каким-то ФЗ), т.е. она НЕ может подарить мне половину и остаться с половиной сама.
    Где правда и что делать? Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Сергей. Дело в том, что после смерти отца Вы не оформили наследство. Так как квартира куплена в браке, квартира считается совместной собственностью ОБОИХ супругов — п. 1 ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ. Т.е. отец по закону, но не по документам, считается собственником половины квартиры. А раз он умер и не оставил завещания, его половина квартиры делится между наследниками первой очереди поровну — между его женой, детьми и родителями (ст. 1142 ГК РФ). Наследниками нужно прийти к любому местному нотариусу и начать наследственное дело. Любой из наследников может или принять наследство или отказаться от него (ст. 1153 и 1157 ГК РФ). К тому же между наследниками делится не только половина квартиры отца, но и другой его имущество, если оно было.

      Вам в Росреестре правильно сказали. Мать может подарить только половину квартиры и без участия нотариуса, но будет другая проблема. Так как квартира в совместной собственности обоих супругов, нужно будет принести нотариальное согласие отца на дарение — ст. 35 СК РФ. Иначе в ЕГРН поставят обременение на подаренную долю — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга дарителя — ФИО отца» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости). Потом данное обременение сможете снять только через суд, где будете доказывать что отец умер. А раз отец умер, все равно придется делить его имущество между наследниками.

      Поэтому сначала идите к нотариусу и разберитесь с наследством. Половина квартиры так и останется за матерью, а другая половина делится между наследниками первой очереди — их я описала в начале. Каждый получит свидетельство о наследстве, где будет указана его конкретная доля. Квартира станет в долевой собственности. А затем мать сможет подарить свою долю, но тут уже без нотариусу не обойтись — п. 2 ст. 42 Федерального закона о регистрации недвижимости.

      Ответить
      • Сергей:

        Отец умер больше 10 лет назад и никогда не владел ни метром, всё всегда было оформлено на маму: и до и после смерти отца, с самой покупки 30 лет назад. Не пойму, причём тут наследство?! Вопрос о наследстве вообще не всплывала(-ет) и никак сейчас нас не тревожит.
        Вопрос в том, что мама владеет 100% квартиры, есть на то свидетельство Росреестра от 2006г. Так почему владея целой квартирой, она не может подарить половину? Меня интересует именно этот вопрос, может или нет? С нотариусом или без него? Просто мама, целая квартира и я, без отца — забыли отца. ) Спасибо.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Не имеет значение что мать записана как единственный собственник. ЕСЛИ КВАРТИРА КУПЛЕНА В БРАКЕ, ЗНАЧИТ ОНА ЯВЛЯЕТСЯ СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ ИМУЩЕСТВОМ ОБОИХ СУПРУГОВ И НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ ЧТО ОНА ОФОРМЛЕНА ТОЛЬКО НА МАМУ. П. 1 ст. 34 СК РФ — «ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и НЕДВИЖИМЫЕ вещи … и любое другое нажитое супругами в период брака имущество НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.»

          Еще раз внимательно прочтите что я ответили ранее. Там я все подробно разжевала что и почему будет. Просто по незнанию закона Вы подумали, что раз на отца ничего не было документально оформлено, значит он ничем не владел. ЭТО НЕ ТАК. Мать сможет Вам подарить половину квартиры, но будет обременение.

          Ответить
  4. Татьяна:

    Добрый день! Объясните пожалуйста, есть 3 х комнатная квартира в которой собственники мать, дочь и сын (по 1/3 доли у каждого). Мать и дочь хотят подарить свои доли сыну. Обязательно ли оформлять договор дарения через нотариус?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Обязательно, это написано в самом начале статьи.

      Ответить
      • Наталья:

        Добрый день! Я хотела узнать обязательно идти к нотариусу или можно через МФЦ, оформить дарение доли в комнате купленной на материнский капитал, дочь хочет подарить мне свою долю.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Наталья. Когда собственник доли хочет ее подарить кому-либо, нужно обращаться к нотариусу. Не имеет значение от какой недвижимости эта доля — квартиры, комнаты, частного дома, участка и т.п.

          Ответить
  5. Светлана:

    Подскажите, пожалуйста, как нам лучше сделать. Есть квартира, поделенная на 4 доли. Сейчас хотим оформить договором дарения. В результате, чтобы хозяином квартиры стал один член семьи. Т. е 3 доли даряться сыну, у которого уже есть доля в этой квартире. Только одним нотариусом это не решится? Слишком много денег получается при оформлении этой сделки.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Светлана. Вы можете оформить у любого местного нотариуса один договор дарения, где трое собственников дарят свои долю сыну. Инструкция по данной ссылке.

      Ответить
  6. Екатерина:

    Добрый день!
    У нас с мамой общая долевая собственность: у меня 3/4, у мамы 1/4. У мама огромное желание оформить на меня дарственную. Разъясните, пожалуйста, сможем ли мы отойди договором дарения простой формы или нам неизбежно придётся идти к нотариусу?
    Спасибо!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Только через нотариуса. Это написано в самом начале статьи.

      Ответить
  7. Альберт:

    Добрый день.
    Я с супругой купил квартиру в ипотеку, находясь с ней в браке. Оформили квартиру на нее. На данный момент супруга является 100% собственником этой квартиры, а я видимо являюсь сособственником, т.к. куплена нами в браке. Ипотека нами полностью выплачена и мы хотим, что бы я, т.е. муж стал собственником части квартиры. Какой части квартиры я стану собственником не важно, хоть 1/50, хоть 1/2.

    Когда мы обратились с простым договором дарения в МФЦ, они сославшись на 285 ФЗ отказали в приеме документов и направили к нотариусу.
    Надо ли, оформлять договор дарения у нотариуса или достаточно договора в простой письменной форме?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Альберт. У Вас никак не получится подать договор дарения. А Вам обязательно быть собственником конкретной доли доли? Просто можно сделать так — подайте в МФЦ в простой форме заявление о внесении изменений в ЕГРН в состав правообладателей на объект недвижимого имущества. В итоге в ЕГРН Вы будете вторым собственником квартиры, но только без конкретной доли. А именно в разделе правообладатели будет указано ваша ФИО и ФИО супруги. Это называется совместная собственность. Госпошлина 350 рублей. Если Вы хотите, чтобы у Вас с супругой были конкретные доли (лично я в этом не вижу смысла), Вам придется оформить у нотариуса брачный договор. Договор будет стоить около 10 — 13 тыс.руб. + госпошлина 2 тыс.руб.

      Ответить
Показать остальные комментарии