Бесплатная консультация с юристом

Как лучше наследнику получить недвижимость от родственника — по дарению или завещанию

Статья обновлена: 22 мая 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Статья написана именно для наследников, которым родители или другие лица хотят передать недвижимость. Опишу главные отличия, плюсы и минусы. Также разберу что труднее оспорить.

Сразу отвечу на главный вопрос — для наследника лучше, если недвижимость ему подарят, чем завещают. Это мое мнение по отношению к наследнику. И в статье я буду аргументировать его на основе законов и своего юридического опыта. Конечно, пройдусь и по минусам дарения. Но считаю, что они незначительны.

Когда наследник станет собственником — главное отличие

При дарении наследник сразу получает недвижимость в свою собственность. Достаточно оформить с дарителем договор дарения и отдать его на регистрацию. После сделки сделки наследник, а точнее одаряемый, уже считается собственником — п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, и п. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона о регистрации недвижимости. В этом главный плюс дарения для наследника.

При завещании наследник получает недвижимость только после смерти завещателя/наследодателя — п. 1 ст. 1114 ГК РФ. Но наследник должен эту недвижимость обязательно принять — п. 1 ст. 1152 ГК РФ. Это не делается автоматически, ведь ему в течение 6 месяцев нужно прийти к нотариусу, подать нужные документы и получить свидетельство о принятии наследства — п. 1 ст. 1153, п. 1 ст. 1162 и ст. 1163 ГК РФ. После получения свидетельства наследник становится собственником. Свидетельство потом нужно подать на регистрацию, делать сразу это необязательно.

Перед дарением или завещанием советую проверить недвижимость на обременения.Если Вам подарят квартиру, Вы можете сразу проживать и прописаться в ней.

Что дешевле оформить

Чаще всего для наследника дешевле выйдет дарение, чем завещание. Только нужно учесть много нюансов. Даже если дарение выйдет дороже, то главное, что при нем наследник сразу получить недвижимость в свою собственность. Считаю, что здесь расходы не являются большим минусом.

В большинстве случаев договор дарения нужно обязательно оформлять у нотариуса. А это дополнительные траты. Прочтите — когда при дарении квартиры обязателен нотариус, отдельно при дарении доли. В обоих статьях есть примеры.

Здесь узнаете тарифы нотариуса при дарении квартиры, отдельно когда дарится доля. Тоже с примерами.

Если договор подойдет в простой форме, то его лучше оформить у юриста/риэлтора. Стоит 2 — 3 тысячи рублей. Еще госпошлина за регистрацию — 2 тысячи (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

К тому же если одаряемый НЕ является дарителю близким родственником, то одаряемому придется заплатить налог в 13% от стоимости подаренной недвижимости — пп. 7 п. 1 ст. 228 и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Если близким родственником, то налога не будет. Даритель не платит налог в любом случае. Очень внимательно прочтите эту статью — налог при дарении квартиры. Статья подойдет под любую недвижимость.

При завещании расходы другие. После смерти завещателя наследнику нужно прийти к нотариусу, чтобы получить свидетельство о праве на наследство. Нотариусу нужно заплатить госпошлину (не налог) за ее выдачу — пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. Близким родственникам — 0,3% от стоимости наследуемой недвижимости, но не более 100 тыс.руб. Другим наследникам — 0,6%, но не более 1 млн.руб.

При дарении или завещании на услуги нотариуса есть льготы — п. 2 и п. 5 ст. 333.38 НК РФ.

Что с долгами

При дарении на наследника не переходят никакие долги дарителя — ни по коммунальным платежам, ни по кредитам и т.п. Нет такого закона. Единственное исключение — долги по кап.ремонту перейдут (п. 3 ст. 158 ЖК). В договоре дарения нельзя указать, что долги дарителя перейдут на одаряемого. Такой договор точно не зарегистрируют, потому что даритель не имеет право ничего требовать взамен — п. 1 ст. 572 ГК РФ.

С завещанием все наоборот. Наследникам по завещанию или по закону переходят все долги наследодателя — ст. 1175 и 323 ЖК. Или принимай недвижимость с долгами или отказывайся от наследства.

Что легче отменить

Не путайте отмену дарения/завещания с их оспариванием. Это разные ситуации. Про оспаривание я написала ниже.

После того как наследник станет собственником недвижимости, даритель уже не имеет право просто так отменить договор дарения. Он не сможет прийти в орган регистрации и сказать, что передумал и требовать отдать недвижимость назад. После регистрации договора он просто бывший ее владелец.

Дарителю остается только два пути — попросить наследника заново передарить ему недвижимость или отменить его только через суд. Чтобы выиграть суд у него должны быть веские основания, простого желания тут недостаточно.

Даритель может отменить дарение через суд, если одаряемый покушался на его жизнь, жизнь его семьи и близких родственников или умышленно нанес дарителю телесные повреждения — п. 1 ст. 578 ГК РФ. Дарителю нужно все это доказать, причем письменно. Насчет телесных повреждений, то он должен принести в суд медицинскую справку о причиненных побоях, заключенную экспертизу, судебное постановление об административном правонарушении или приговор на одаряемого, пригласить свидетелей. Если было покушение, то приговор суда.

Завещание ничем не обязывает наследодателя. Он может в любой момент и по своему желанию отменить или изменить завещание. Или оформить новое, а старое завещание автоматически аннулируется — п. 1 и 2 ст. 1130 ГК РФ. Ничье согласие ему не потребуется. Также наследодатель может при жизни спокойно продать или подарить недвижимость, которое он ранее завещал.

При дарении или завещании собственник квартиры должен подготовить документы. Например, выписку из ЕГРН и технический паспорт на квартиру.

Что легче оспорить

Даритель может через суд не только отменить дарение, но и оспорить. Опишу самые частые случаи. Например, даритель может в иске указать, что в момент подписания договора не понимал значение своих действий, хоть он и дееспособен — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Тогда судья назначит судебно-психиатрическую экспертизу. Если эксперт укажет, что даритель мог не понимать, то договор признают недействительным.

Если даритель после сделки будет признан недееспособным или ограниченно дееспособным, то его опекун/попечитель может оспорить договор — п. 2 ст. 177 ГК. Судья и здесь назначит судебно-психиатрическую экспертизу.

Еще даритель может опираться на п. 1 и 2 ст. 178 ГК РФ. То есть докажет в суде, что он не понял суть сделки дарения. Например, думал что подписывает договор купли-продажи. Тут будет учитываться возраст дарителя, показания свидетелей. Это редкий случай, но положительные решения все-таки есть.

После смерти дарителя в суд могут подать его наследники. Ведь они являются заинтересованными лицами. Чаще всего они оспаривают на основе того же п. 1 ст. 177 ГК, т.е. даритель на момент сделки не понимал значение своих действий. Судья назначит посмертную судебно-психиатрическую экспертизу, где эксперт изучит медицинскую карточку дарителя. От заключения эксперта будет зависеть исход дела.

Или наследники в иске укажут, что даритель никакой договор не подписывал, его подпись поддельная — ст. 168 ГК РФ. Судья назначит почерковедческую экспертизу. Эксперт сравнит подпись дарителя в договоре и в других документах.

При завещании практически все тоже самое, что и с дарением. Завещание обычно оспаривают наследники после смерти наследодателя. Обычно они в иске указывают, что наследодатель в момент подписания завещания не понимал значение своих действий (п. 1 ст. 177 ГК). Значит будет посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Или что он не подписывал завещание (ст. 168 ГК). Тогда назначат почерковедческую экспертизу. Когда наследодатель признан недееспособным/ограниченно дееспособным, то при его жизни завещание может оспорить опекун/попечитель (п. 2 ст. 177 ГК).

Вывод — дарение и завещание оспорить одинаково сложно. В обоих случаях опираются на одни и те же статьи. Просто дарение через суд иногда оспаривает сам даритель, а не только его наследники после его смерти. С другой стороны, наследодатель при жизни может просто так отменить завещание. В суд ему не нужно обращаться.

Обязательная доля при завещании

Есть некоторые близкие родственники наследодателя, которые получат долю в наследстве, даже если есть завещание не в их пользу. Все они указаны п. 1 ст. 1149 ГК РФ. Им полагается половина доли в наследстве, которую они бы получили по закону, т.е. если бы завещания не было.

Например, Олег завещал свою квартиру только супруге. На момент смерти у него был несовершеннолетний сын от первого брака. Если бы завещания не было, то сыну и супруге досталось бы по половине квартиры. Так как завещание есть, то несовершеннолетний сын получает половину от половины, т.е. 1/4 квартиры. Супруге достается 3/4.

При дарении ничего такого нет. Кому подарили квартиру, тот ее полноправный собственник.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

4 комментария

  1. Наталия:

    Пытались оформить договор дарения на дом. Мать (одна собственница) сыну, т.к. в настоящее время мать живет у дочери и сын смотрит за домом и участком. Нотариус отказалась оформлять договор дарения, настояв на завещании, хотя двое других детей присутствовали и были согласны на дарение. При этом ничем не мотивировав, довела мать до слез своей беседой. Это даже не беседа была, а допрос гестапо. Где и как можно обжаловать действия нотариуса.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталия. Зачем Вам обжаловать его действия? Пригласите другого нотариуса и все. Некоторые нотариусы довольно строго относятся к дарению от пожилых людей. Но с другой стороны мать, как собственник, может распоряжаться своим имуществом как хочет — п. 2 ст. 209 ГК РФ. А так поняла, что мать не может ходить, поэтому нотариуса пригласили? А так в вашей ситуации нотариус необязателен. Достаточно оформить договор дарения в простой форме и подать его на регистрацию. Но бабушка тоже должна присутствовать на подаче договора и ей нужно написать соответствующее заявление.

      Ответить
      • Наталия:

        Да нет. Она пришла своими ногами и все ей рассказала и нормально беседовала. Но после того как нотариус начала давить, иного слова не подберешь, типа «вы сейчас оформите договор и сын вас выгонит», «а если сын умрет и его семья вас выгонит», «а если дочь умрет у которой вы сейчас живете» Вы представляете состояние пожилого человека, похоронившего троих детей. И вообще мне непонятно почему она диктует что оформлять дарение или завещание. В таком случае просто откажись проводить сделку.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Нотариус несет ответственность по сделкам, которые от удостоверяет — ст. 17 Основ о нотариате. К сожалению, ситуации когда дарителей потом выгоняют собственные дети или другие родственники имеют место быть. Я видела достаточно судебных решений по таким ситуациям. Если гипотетически такая ситуация произойдет (сын выгонит или его семья), то мать может пойти в суд, чтобы попытаться оспорить дарение. И нотариуса в такой ситуации могут наказать. Поэтому нотариус и советует завещание, т.к. оно больше защищает права собственника. Я подробно писала это в своей другой статье — Что лучше для собственника: подарить или завещать свою недвижимость. В вашей ситуации нотариус защищает и интересы матери, и свои. Просто он сделал это в грубой форме. Они часто бывают нагловатыми и грубыми.

          Но с другой стороны мать имеет право подарить свою недвижимость кому и когда угодно. Поэтому если она настаивает на дарении, то можете и не обращаться к нотариусу. Он необязателен в вашей ситуации. Многие ошибочно думают, что раз договор будет нотариально удостоверен, то его нельзя оспорить. Нотариус никогда не был гарантом чистоты сделки.

          Ответить