Оформление дачного дома в собственность на земельном участке, который уже в собственности или в аренде

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Моя инструкция универсальная и подходит для всех дачных домов на дачных/садовых участках. Не имеет значение как достался участок — оформлен ли он в собственность на основании бессрочного пользования/наследуемого владения; куплен; получен по наследству; получен в дар; арендован по договору аренды; арендован по договору перенайма; арендован по договору переуступки права аренды и т.п. Главное, чтобы у владельцев/арендаторов был документ на землю, который подтверждает право собственности или право аренды.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Чтобы зарегистрировать в собственность дачный дом на земельном участке, который уже в собственности или в аренде: 1) Изучить требования к дому и участку. 2) Желательно уточнить границы участка; 3) Заказать технический план и декларацию на дом; 3) подать в МФЦ или УФРС заявление о регистрации права собственности.

Для начала внимательно прочтите основные моменты и условия для оформления, и только потом инструкцию.

Основные моменты и условия для оформления

• На огородном участке нельзя построить дачный дом, следовательно и зарегистрировать его в собственность.

  Каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Теперь дачный участок может быть только двух видов — садовый или огородный.

  Согласно п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, земельный участок автоматически становится «садовым», если имеет ВРИ, связанные с садом или дачей: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства»; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т.п. На таком участке можно построить дачный дом и оформить его — п. 1 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Менять название ВРИ не нужно.

  Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке можно строить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Больше ничего.

  ВРИ и категорию земель можно узнать в документах на землю и на кадастровой карте.

  ВРИ в свидетельстве о собственности

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  

  ВРИ в выписке из ЕГРН

  

  Как заказать и получить выписку из ЕГРН на участок

  ВРИ в договоре аренды

  
• При оформлении дачного дома на помощь приходит свод законов о «Дачной амнистии», где действует упрощенный порядок. То есть на дом потребуется только два документа — технический план и декларация (п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Не нужно получать разрешение на строительство или уведомлять местную администрацию — подробнее. Где заказать документы и все оформить прочтете ниже в инструкции.

  Вышеуказанный упрощенный порядок действует до 1 марта 2031 года — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения были внесены ст. 6 Федерального закона от от 30.12.2021 N 478-ФЗ.

• Участок должен стоять кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Иначе дом не зарегистрируют. Если участок имеет кадастровый номер, значит он поставлен на учет. Данный номер есть в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН. Образцы выше. Еще есть подробная инструкция — как узнать поставлен ли участок на кадастровый учет.

• По закону дом можно оформить в собственность, даже если границы участка не установлены в кадастре. Но я все равно советую сначала установить границы, потом строить жилой дом или регистрировать его, если он уже построен. Об этом я написал в инструкции ниже (шаг №2).

• Дом оформляется на всех собственников/арендаторов участка по размеру их долей. По закону действует принцип единства судьбы участка и любых построенных объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Все собственники/арендаторы участка должны быть согласны на оформление дома, потому что подают общее заявление — пп. 1 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  Например, участок принадлежит трем собственникам — по 1/3. Значит и дом будет оформлен по 1/3 на каждого. Если в заявлении указать по-другому — регистрацию приостановят (пп. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

• Не имеет значение, если дом был построен предыдущим собственником/арендатором. Все на основании того же принципа единства судьбы участка и объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Кто на сегодня считается собственником/арендатором участка, тот и будет будущим собственником дома.

  Например, гражданин на своем участке построил дачный дом, но не стал регистрировать его в собственность. После его смерти наследникам в собственность перешел только участок. На дом ведь документов не было. В итоге наследники все равно могут оформить дом на себя.

Шаг №1 — Узнать можно ли вообще оформить дачный дом

Обычно дачные дома строили и строят, не обращая внимания на градостроительные требования и регламенты. Раньше многих регламентов не было и требования были незначительные, поэтому дома можно было легко зарегистрировать в собственность. Сейчас закон ужесточился и его нужно соблюдать. Иначе дом не зарегистрируют и не имеет значение, что он построен давно.

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству, которые указаны в ст. 38 ГрК РФ. Они в себя включают: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. Это и есть процент застройки. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

В качестве примера разберем самую распространенную проблему при оформлении — минимальный отступ от дома до границ участка. Раньше на отступы не смотрели, поэтому дома спокойно регистрировали. Сейчас по-другому. Если расстояние между домом и границами участка меньше минимального, дом в собственность оформить не получится. Чтобы соблюсти минимальный отступ придется или выкупить часть соседнего участка, или делать реконструкцию дома.

Как узнать местные минимальные отступы между домом и границами участка

В этом помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта с территориальной зоной (Генеральный план местности, Карта градостроительного зонирования и т.п.). Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно минимальные отступы везде разные — они зависят от местоположения участка.

Заранее предупреждаю — искать местные ПЗЗ и карту зонирования легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно.

Для примера я взял участок № 71 в СНТ «Дубрава» Ступинского муниципального района Московской области. Кадастровый номер — 50:33:0030173:85. Категория участка — земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ — для садоводства. Для справки — с 2017 года Ступинский муниципальный район был преобразован в городской округ Ступино. Дальше так и буду искать.

1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на кадастровой карте.

   Это нам поможет в дальнейшем, потому что будем искать его на другой карте. Ссылка хоть и ведет на карту с неофициального сайта, но в ней гораздо удобней смотреть — указаны улицы и другие объекты.

   Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска и кликните по кнопке «Найти». Кадастровый номер участка можно посмотреть в его правоустанавливающих документах. Если что, можете найти сам участок с помощью кнопок навигации.

   У меня получилось так

   

   Мой участок с установленными границами в кадастре, поэтому он имеет форму и подсвечен желтым. Если у вашего участка границы не установлены, он на карте не будет отображаться. Его местоположение придется искать вручную. Или вбить кадастровый номер соседнего участка, если он известен. Так и найдете свой.

   Запоминаем особенные ориентиры рядом с участком — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название ближайших населенных пунктов. Поблизости моего участка есть озеро, клеверообразная транспортная развязка, нас.пункт Сафроново.

   Ориентиры рядом с участком

   
2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами.

   Обычно их выкладывают на двух ресурсах: на сайте местной администрации и ФГИС ТП. Сначала опишу поиск через сайт администрации.

   1) В любом поисковике (Яндекс или Гугл) вбейте примерно такое словосочетание — «правила застройки и землепользования администрация + название вашего муниципального района». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация городской округ ступино». Первый результат оказался верным.

   

2) Чаще всего нужную информацию выкладывают архивом, которые имеют имеют формат zip или rar. Так было и в моем случае — на страница сайта я скачал архив.



3) Распаковываю скаченный архив и открываю все файлы подряд, чтобы найти нужные. Правила были указаны в файле «ГО_Ступино_ТЧ_28_12_17», а карта в «ГО_Ступино_ПЗЗ_общая». У вас может называться по-другому. Обычно карта имеет большой размер, потому что она очень детальная. Поэтому ее лучше смотреть на компьютере, а не на смартфоне.

Если не получилось найти документы на сайте администрации, можно воспользоваться официальным сервисом — ФГИС ТП:

1) На сайте кликните на вкладку «Документы», затем «По территории».



2) Справа в поле поиска вбейте название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Я вбил «Ступино». После этого появится список нормативных документов. В нем ищите Правила застройки и землепользования.

3) Появится список документов. Их можно смотреть, не скачивая документ. Или все скачать архивом, чтобы искать уже в нем.



ПЗЗ и карту мы получили, продолжаем дальше.

3. Находим свой участок на карте с градостроительными зонами. Это нужно чтобы узнать название территориальной зоны, в которой он расположен. Я нашел свой по вышеуказанным ориентирам — озеру и транспортной развязке.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   На Кадастровой карте

   

   На Карте зонирования

   

Теперь нужно узнать краткое и полное название территориальной зоны. Краткое описание зоны отображается на самой местности, а полное — по краям карты. Лучше запомнить оба названия, потому что в ПЗЗ иногда указывают только одно из них.

Мой участок находится в территориальной зоне СХ-2. Полное название было в верхнем левом углу карты — «Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства».

Название зоны

Краткое



Полное


4. Теперь открываем скаченные Правила застройки и землепользования и находим градостроительные требования нашей зоны. В градостроительных регламентах перечислена нужная нам информация — требования по строительству. К этим требованиям относят и минимальный отступ между границами участка и построенного объекта.

   Вбейте сначала название своей зоны, а потом в описании найдите ВРИ своего участка. Мне повезло — я вбил «СХ-2», а в таблице нашел похожее ВРИ моего участка «ведение садоводства». Оказалось, что для моего участка минимальный отступ от границы составляет 3 метра. Максимальный процент застройки — 40%.

   Требование по минимальному отступу и максимальному проценту застройки

   

   В регламентах не было написано про максимальную этажность и высоту построек. Поэтому я дополнительно по слову «этаж» нашел требование — объекты строительства должны быть максимум в 3 этажа. Про предельную высоту ни слова.

   Требование по максимальному этажу

   

Из вышеуказанного примера делаем вывод — я не смогу зарегистрировать дачный дом, если расстояние (отступ) между ним и границей участка будет меньше 3 метров.

В некоторых муниципальных районах установлены более требовательные градостроительные регламенты. Дополнительно могут установить минимальное расстояние от нашего дома до соседнего. Где-то учитывают даже расположение окон. Например, минимальное расстояние от стены с окном до соседнего дома — 6 метров, от стены без окна — 3 метра. В общем, нужно всегда учитывать местные градостроительные регламенты, которые приняты на данный момент.

Если дом подходит под градостроительные регламенты, можно переходить к следующему этапу.

Шаг №2 — Уточнить границы участка (желательно, но необязательно)

Бывает так, что у земельного участка не оформлены границы в кадастре. Такой участок не отображается на публичной кадастровой карте.

Примеры участков

Границы установлены

Границы не установлены

Как я писал выше, дом можно оформить на земельном участке, даже если его границы нет в кадастре. Если у вашего участка нет границ в кадастре, я вам не советую оформлять границы. Это может занять много времени, сил и денег. Можете почитать инструкцию как установить границы, просто для общего представления. А так я советую сразу переходить на следующий шаг №3.

Если границы земельного участка есть в кадастре, то я советую эти границы уточнить. Объясню почему.

У земельных участков как бы две границы — кадастровые и фактические. Фактические границы — это границы на местности/по забору. Кадастровые границы — это расположение участка на основе координат его поворотных точек (углов). Они отображаются на кадастровой карте (образец выше), а координаты есть в выписке из ЕГРН (образец ниже). В идеале обе границы должны совпадать.

Поворотные точки участков и их координаты в выписке из ЕГРН

Обычный с 4-мя точками

С 6-ю точками

Для регистрации дома нужно будет заказать его технический план (следующий этап №3). В этом документе, помимо планировки, будет отображено его точное расположение на участке. Чтобы определить точное расположение дома, специалист не будет мерить отступы от дома до забора (фактических границ), а снимет точные координаты внешних углов дома через GPS-оборудование. Поэтому в техническом плане дом всегда отображается относительно кадастровых границ, а не фактических.

Теперь о довольно распространенной ситуации — кадастровые и фактически границы могут не совпадать. Например, была допущена ошибка при межевании для установления границ. В итоге участок расположен в одном месте, а по координатам (по кадастровым границам) он сдвинут вбок на 1 — 2 метра. Или один из углов участка по координатам не совпадает. Я не буду здесь описывать почему такое случается. Просто нужно принять данный факт.

Частое явление — участок «сдвинут» и наслоился на другой.

Выше я писал о минимальном отступе. Например, минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра. Теперь сопоставим все эти факторы — минимальный отступ и несовпадение границ. Специалист узнал точные координаты внешних углов дома и по этим координатам отобразил в техническом плане его расположение на участке. Когда участок сдвинут, может оказаться такая неприятность:

Разный отступ при несовпадении границ

По факту дом расположен от забора на 3,5 метра, а от кадастровых границ на 2,5 метра. Расстояние в 2,5 метра будет указано в техническом плане, поэтому данное расстояние и будет учитываться при регистрации. В итоге дом не пройдет регистрацию, потому что отступ от кадастровых границ меньше минимальных 3 метров.

Чтобы такое не допустить, я советую сначала уточнить границы участка. Хотя бы тех границ, которые проходят рядом с домом. Для этого нужно заказать у кадастрового инженера услугу — «Вынос точек в натуру». Прочтите — как уточнить границы участка на местности.

Инженер впишет в свое GPS-оборудование кадастровые координаты поворотных точек участка (углов) и на местности определит — совпадает ли местоположения угла участка по забору с его кадастровыми координатами.

Шаг №3 — Заказать технический план дома и декларацию

Ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «Требования к техническому плану»

Технический план и декларацию может оформить только кадастровый инженер — п. 4 ст. 1 и ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Кадастровый инженер может работать «на себя» как ИП или в какой-либо специализирующей компании — ст. 31 того же закона.

Цена услуги у всех разная — от 8 000 до 20 000 рублей. Зависит от региона и площади дома. Оформляют документы обычно за 20 — 25 дней. Их образцы и утвержденную форму найдете ниже.

1. Всем собственникам/арендаторам участка (или доверенному лицу) нужно обратиться к любому кадастровому инженеру и подписать договор на проведение кадастровых работ по оформлению технического плана и декларации — ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Достаточно предоставить свои паспорта, СНИЛС (если есть) и документ на участок, подтверждающий право собственности или право аренды — свидетельство собственности, выписку из ЕГРН или договор аренды. Дополнительно дадут на подписание согласие на обработку персональных данных.

   Если одному из заявителей нет 14 лет, вместо него документы подписывает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подписывает он и один из родителей/опекун — ст. 26 ГК РФ.

   После оплаты услуги с инженером нужно договорится о дате и времени его приезда на участок.

2. Кадастровый инженер приедет на участок, где: 1) Измерит внутреннюю планировку и высоту дома. 2) Узнает точные координаты углов дома с помощью GPS-оборудования, чтобы зафиксировать его точное расположение на участке. 3) Задаст собственникам/арендаторам вопросы о материале внешних стен и перекрытий дома, дате постройки, назначения каждого помещения и т.п.

   На все работы уходит примерно 1-2 часа. Затем инженер сообщит когда можно забрать документы.

3. Кадастровый инженер оформит технический план дома с декларацией в электронном виде на диске — п. 12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Декларация идет как приложение к тех.плану. По желанию кад.инженер может дополнительно распечатать документы на бумаге. При получении заказчики подписывают акт выполненных работ.

   Инженер сам присваивает дому кадастровый номер и впишет его в тех.план. По ссылке можете посмотреть форму тех.плана и декларации. Формы и требования по оформлению утверждены Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 N 953.

После оформления тех.плана можно приступить к регистрации права собственности.

Шаг №4 — Подать документы на регистрацию права собственности на дом

Подать нужно в МФЦ «Мои Документы», причем можно в любое отделение РФ благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенном пункте нет МФЦ, подаем напрямую в Регистрационную Палату.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал именно МФЦ.

1. Всем собственникам/арендаторам участка (или доверенному лицу) нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Если одному из них нет 14 лет, вместо него документы подает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подает он вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.

   Госпошлина за регистрацию права — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

   • Паспорта. Если заявителю меньше 14 лет, то его свидетельство о рождении;
   • Документ о праве собственности на участок — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН/ЕГРП. По закону необязательный документ — п. 6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
   • Технический план с декларацией на диске;
   • Нотариальная доверенность с паспортом, если подает доверенное лицо. Паспорт доверителя не требуется;
   • Квитанцию об оплате госпошлины.
2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него — п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Заявителям нужно проверить свои данные в заявлении и подписать. Дом оформляется в такую же собственность и по таким же долям, как и участок.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Сообщит примерную дату по окончанию услуги. Документы отправляются регистратору. Остается ждать регистрации.

   Срок регистрации права — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Бывают задержки.

4. Регистратор проведет экспертизу полученных документов — пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Также он запросит сведения из местных градостроительных регламентов, чтобы на их основании проверить — соответствует ли построенный дом местным требованиям или нет (минимальный отступ, этажность, процент застройки). Если все в порядке, проведет регистрацию права и постановку на кад.учет.
5. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут выписку из ЕГРН на зарегистрированный дом. В ней будет указано, что он теперь в собственности и состоит на кад.учете (присвоен кадастровый номер).