Бесплатная консультация с юристом

Как по закону выкупить у соседа часть его земельного участка — подробная инструкция в 3 шага

Статья обновлена: 12 октября 2019 г.
Девяткин Александр Анатольевич
Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу ситуацию, когда собственник участка хочет выкупить часть соседнего участка. Без разницы, какой размер этой части будет — хоть 0,5 сотки. Опишу подробную инструкцию, с какими проблемами можно столкнуться и как их решить. Инструкция подходит для любых участков — ИЖС, ЛПХ, дачных, садовых и т.п.

Требования к обоим участкам

Только при таких условиях можно выкупить часть участка у соседа:

  • Оба участка должны стоять на кадастровом учетеп. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    По ссылке найдете подробную инструкцию с картинками — как проверить стоит ли участок на кадастровом учете.

    Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно это исправить. И только потом можно выкупать часть соседнего участка. Инструкция — как поставить участок на кадастровый учет.

  • У обоих участков должны быть определены границы в кадастрепп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Часто бывает такое, что хоть участок и стоит на кадастровом учете (об этом выше), но границы его не определены. Наша отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

    Если кратко, то найдите участки на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести их кадастровые номера. Если границы участка определены, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если не определены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае нужно сначала установить границы участка — инструкция. Делается это через межевание и внесения границ на кадастровый учет. А потом можно выкупать часть у соседа.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы определены

    Участок с границами

    Границы не определены

  • Участки должны быть в собственностипп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

    Логично, что только собственник участка может продать его часть. И только собственник может присоединить к своему участку часть соседнего.

    Некоторые думают, что если жилой дом оформлен в собственность, то и участок автоматически оформляется. Или когда собственник участка умер, то наследники без вступления в наследство могут продать участок или его часть. Это все неверно. Инструкции — как оформить земельный участок в собственность, отдельно оформить по дачной амнистии.

  • Нужно учесть минимальную и максимальную площадь участковп. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация. К тому же, площадь зависит от категории и ВРИ участка.

    Например, минимальный размер для участка ИЖС в Одинцовском районе Московской области — 8 соток. Есть два смежных участка — первый 10 соток, второй 9. Собственник первого участка захотел выкупить часть у собственника второго, которая получилась размером в 2 сотки. Но они не смогут такое оформить, потому что второй участок станет площадью в 7 соток, а минимальный размер установлен в 8 соток. Поэтому собственник может выкупить максимум 1 сотку у соседа.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Для выкупа части соседнего участка нужно оформить перераспределение

Перераспределение в нашем случае — это процедура, когда один участок присоединяет к себе часть соседнего (смежного) и выплачивает соседу за это компенсацию. В результате у обоих участков меняется площадь (один становиться больше, другой меньше), конфигурация и границы — пп. 1 и 2 ст. 11.7 ЗК РФ. Точнее появятся два новых участка, а старые прекратят свое существование.

Краткая инструкция: Собственники обоих участков обращаются к кадастровому инженеру и говорят, что один из них хочет купить такую-то часть участка у соседа. Кадастровый инженер оформит им межевой план, в котором укажет как было и как стало. Потом собственникам нужно подписать соглашение о перераспределении земель и подать его в МФЦ вместе с межевым планом.

Иногда бывает, что участки имеют разные виды разрешенного использования (ВРИ). Например, один участок ИЖС, другой ЛПХ. В 90% случаев это не будет считаться проблемой, потому что территориальная зона позволит автоматически перевести часть соседнего участка в нужный ВРИ. Но бывает, что выкупить не получится из-за разных ВРИ. В любом случае, кадастровый инженер сразу скажет — можно ли выкупить при разных ВРИ или нет.

Шаг №1 — Проводим межевание участков

Межевание — это кадастровые работы в результате которых оформляют межевой план — ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В нашем случае это работы по установлению границ новых участков, которые появятся в результате присоединения части одного участка к другому.

Межеванием занимается кадастровый инженер, который может работать на себя как ИП или в какой-либо геодезической компании — ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Услуга стоит от 10 тысяч рублей и оформляется примерно месяц. Соседи сами должны решить кто и сколько заплатит за межевание.

  1. Всем совершеннолетним собственникам обоих участков нужно обратиться к кадастровому инженеру, подробно объяснить какую часть участка хотят выкупить и где провести границу. Например, 3 метра от забора и до такой границы. Лучше для наглядности нарисовать планы участков на бумаге и какой кусок нужно выкупить. Если хотят выкупить определенный размер соток (например, 2 сотки), то кадастровый инженер сам посчитает где провести границу. Но для этого ему придется выезжать на участки. Об этом ниже.

    При себе нужно иметь паспорта и документ о праве собственности на участок — свидетельства о регистрации права или выписки из ЕГРН/ЕГРП на каждый участок (как и где заказать выписку).

    Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ и составит договор подряда, который нужно подписать (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).

  2. При выкупе части участка межевание можно провести 2 способами:
    • Способ №1. Кадастровый инженер не выезжает на участки.

      Так можно сделать, если на участках уже делали межевание и собственники уверены, что границы участков на 100% точные. Потом собственники сами проведут или уже провели новые границы. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд и за уточнение границ (вынос точек в натуру). Но я лично советую второй способ и объясню почему.

    • Способ №2. Кадастровый инженер выезжает на участки.

      Часто фактические границы участков (на местности) не совпадают с границами, которые указаны в кадастре. Даже если до этого делали межевание и устанавливали границы. Сначала инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры снимет фактические координаты каждого угла (повторных точек) обоих участков. Потом сверит эти координаты с координатами из кадастра. Услуга называется вынос точек в натуру.

      Может получится так, что один из участков немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы. Поэтому лучше все перепроверить.

      Участок по факту сдвинут и наслоился на другой

      (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

      Участок наслоился на соседний

      Иногда собственники на участках уже сами провели новую границу, и теперь нужно точно посчитать размер. Или хотят выкупить 2 сотки и не знают как посчитать. В общем, лучше всегда заказывать выезд инженера. Он сделает точные замеры.

      При перераспределении участков не нужно согласовывать границы с собственниками других смежных участков. Нет такого требования в законе. Как я указывал выше, у обоих участках должны быть установлены границы в кадастре. Согласование с соседями нужно только при установлении границ.

  3. Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.

    Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На межевом плане будет указано как было и как стало. А именно координаты с границами прежних участков, их площадь, расположение и кадастровые номера + координаты с границами, площадь и расположение вновь образованных участков. Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ.

Есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Шаг №2 — Подписать соглашение о перераспределении с выплатой компенсации

В нашем случае компенсация — это заранее оговоренная стоимость за часть земельного участка, которую нужно заплатить соседу.

Соглашение составляется в простой письменной форме, к нотариусу обращаться необязательно (скачать образец для ознакомления). В нем нужно указать:

  • Паспортные данные собственников обоих участков.
  • Данные о прежних участках — их площадь, кадастровые номера и адреса.
  • Данные о вновь образованных участках (их площадь, кадастровые номера и адреса) и кому они будут принадлежать.
  • Указать, что межевой план идет как приложение к соглашению.
  • Размер компенсации. Выше я указал что это. Можно дополнительно указать порядок расчетов.

Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Менять размер доли в таком соглашении нельзя.

Крайне не советую составлять соглашение самостоятельно. Выше я указал ссылку на образец только для ознакомления, чтобы собственники хотя бы понимали что это за документ. Лучше обратиться для этого к специалисту. Некоторые кадастровые инженеры могут составить соглашение или юристы в геодезической компании, в которой они работают.

Можно ли продать участок без проведения межевания — вступил в силу новый Федеральный закон.

Заключительный шаг №3 — Регистрируем соглашение о перераспределении

Выше я писал, что при перераспределении старые участки прекращают свое существование и образуются новые участки — с новыми границами, площадью и т.п. Поэтому собственникам нужно подать соглашение о перераспределении на регистрацию. Новые участки будут поставлены на кадастровый учет и на них будут зарегистрированы права собственности.

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

  1. Всем собственникам участков нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей с каждого участка (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Это госпошлина только за регистрацию права собственности. Услуга по постановке новых участков на кадастровый учет бесплатна. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
    • Договор основания. Если собственники купили участок, то договором основания является договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.;
    • Межевой план на диске;
    • Подписанное соглашение о перераспределении участков;
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит два заявления о постановке новых участков на кадастровый учет и регистрации права на них. По одному заявлению на каждый участок. Собственникам нужно их проверить и подписать. Еще могут дать на подписание заявление о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.

    Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Поменять размер доли нельзя.

  3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем назначит дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений в кадастр. Дополнительно владельцам дадут выписки из ЕГРН на каждый участок.

В течение месяца на кадастровой карте появятся обновленные участки с новыми границами и площадями.

Способы оплаты за покупку части участка

  • Способ №1 — сразу наличными или переводом продавцу.

    Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после регистрации соглашения), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.

  • Способ №2 — аренда банковской ячейки.

    Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт документы, подтверждающие регистрацию — обычно это выписка из ЕГРН (ее выдают после регистрации соглашения). Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.

  • Способ №3 — аккредитив.

    Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После регистрации продавец приносит в банк выписку из ЕГРН, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

2 комментария

  1. сергей:

    эта процедура перераспределения земли на сегодня актуальна? Мне кадастровый инженер сказал,что минимум должно быть 4 сотки

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Сергей. Актуальна. Через перераспределение можно выкупить у соседа хоть 0,5 сотки. Ограничений в данной ситуации нет. Может кадастровый инженер Вас неправильно понял? Где находятся участки? Какой их размер? Сколько хотите соток выкупить у соседа? Максимально подробно опишите свою ситуацию.

      Ответить