Бесплатная консультация с юристом

Как по закону выкупить у соседа часть его земельного участка — подробная инструкция в 3 шага

Статья обновлена: 12 октября 2019 г.
Девяткин Александр Анатольевич
Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу ситуацию, когда собственник участка хочет выкупить часть соседнего участка. Без разницы, какой размер этой части будет — хоть 0,5 сотки. Опишу подробную инструкцию, с какими проблемами можно столкнуться и как их решить. Инструкция подходит для любых участков — ИЖС, ЛПХ, дачных, садовых и т.п.

Требования к обоим участкам

Только при таких условиях можно выкупить часть участка у соседа:

  • Оба участка должны стоять на кадастровом учетеп. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    По ссылке найдете подробную инструкцию с картинками — как проверить стоит ли участок на кадастровом учете.

    Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно это исправить. И только потом можно выкупать часть соседнего участка. Инструкция — как поставить участок на кадастровый учет.

  • У обоих участков должны быть определены границы в кадастрепп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Часто бывает такое, что хоть участок и стоит на кадастровом учете (об этом выше), но границы его не определены. Наша отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

    Если кратко, то найдите участки на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести их кадастровые номера. Если границы участка определены, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если не определены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае нужно сначала установить границы участка — инструкция. Делается это через межевание и внесения границ на кадастровый учет. А потом можно выкупать часть у соседа.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы определены

    Участок с границами

    Границы не определены

  • Участки должны быть в собственностипп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

    Логично, что только собственник участка может продать его часть. И только собственник может присоединить к своему участку часть соседнего.

    Некоторые думают, что если жилой дом оформлен в собственность, то и участок автоматически оформляется. Или когда собственник участка умер, то наследники без вступления в наследство могут продать участок или его часть. Это все неверно. Инструкции — как оформить земельный участок в собственность, отдельно оформить по дачной амнистии.

  • Нужно учесть минимальную и максимальную площадь участковп. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация. К тому же, площадь зависит от категории и ВРИ участка.

    Например, минимальный размер для участка ИЖС в Одинцовском районе Московской области — 8 соток. Есть два смежных участка — первый 10 соток, второй 9. Собственник первого участка захотел выкупить часть у собственника второго, которая получилась размером в 2 сотки. Но они не смогут такое оформить, потому что второй участок станет площадью в 7 соток, а минимальный размер установлен в 8 соток. Поэтому собственник может выкупить максимум 1 сотку у соседа.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Для выкупа части соседнего участка нужно оформить перераспределение

Перераспределение в нашем случае — это процедура, когда один участок присоединяет к себе часть соседнего (смежного) и выплачивает соседу за это компенсацию. В результате у обоих участков меняется площадь (один становиться больше, другой меньше), конфигурация и границы — пп. 1 и 2 ст. 11.7 ЗК РФ. Точнее появятся два новых участка, а старые прекратят свое существование.

Краткая инструкция: Собственники обоих участков обращаются к кадастровому инженеру и говорят, что один из них хочет купить такую-то часть участка у соседа. Кадастровый инженер оформит им межевой план, в котором укажет как было и как стало. Потом собственникам нужно подписать соглашение о перераспределении земель и подать его в МФЦ вместе с межевым планом.

Иногда бывает, что участки имеют разные виды разрешенного использования (ВРИ). Например, один участок ИЖС, другой ЛПХ. В 90% случаев это не будет считаться проблемой, потому что территориальная зона позволит автоматически перевести часть соседнего участка в нужный ВРИ. Но бывает, что выкупить не получится из-за разных ВРИ. В любом случае, кадастровый инженер сразу скажет — можно ли выкупить при разных ВРИ или нет.

Шаг №1 — Проводим межевание участков

Межевание — это кадастровые работы в результате которых оформляют межевой план — ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В нашем случае это работы по установлению границ новых участков, которые появятся в результате присоединения части одного участка к другому.

Межеванием занимается кадастровый инженер, который может работать на себя как ИП или в какой-либо геодезической компании — ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Услуга стоит от 10 тысяч рублей и оформляется примерно месяц. Соседи сами должны решить кто и сколько заплатит за межевание.

  1. Всем совершеннолетним собственникам обоих участков нужно обратиться к кадастровому инженеру, подробно объяснить какую часть участка хотят выкупить и где провести границу. Например, 3 метра от забора и до такой границы. Лучше для наглядности нарисовать планы участков на бумаге и какой кусок нужно выкупить. Если хотят выкупить определенный размер соток (например, 2 сотки), то кадастровый инженер сам посчитает где провести границу. Но для этого ему придется выезжать на участки. Об этом ниже.

    При себе нужно иметь паспорта и документ о праве собственности на участок — свидетельства о регистрации права или выписки из ЕГРН/ЕГРП на каждый участок (как и где заказать выписку).

    Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ и составит договор подряда, который нужно подписать (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).

  2. При выкупе части участка межевание можно провести 2 способами:
    • Способ №1. Кадастровый инженер не выезжает на участки.

      Так можно сделать, если на участках уже делали межевание и собственники уверены, что границы участков на 100% точные. Потом собственники сами проведут или уже провели новые границы. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд и за уточнение границ (вынос точек в натуру). Но я лично советую второй способ и объясню почему.

    • Способ №2. Кадастровый инженер выезжает на участки.

      Часто фактические границы участков (на местности) не совпадают с границами, которые указаны в кадастре. Даже если до этого делали межевание и устанавливали границы. Сначала инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры снимет фактические координаты каждого угла (повторных точек) обоих участков. Потом сверит эти координаты с координатами из кадастра. Услуга называется вынос точек в натуру.

      Может получится так, что один из участков немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы. Поэтому лучше все перепроверить.

      Участок по факту сдвинут и наслоился на другой

      (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

      Участок наслоился на соседний

      Иногда собственники на участках уже сами провели новую границу, и теперь нужно точно посчитать размер. Или хотят выкупить 2 сотки и не знают как посчитать. В общем, лучше всегда заказывать выезд инженера. Он сделает точные замеры.

      При перераспределении участков не нужно согласовывать границы с собственниками других смежных участков. Нет такого требования в законе. Как я указывал выше, у обоих участках должны быть установлены границы в кадастре. Согласование с соседями нужно только при установлении границ.

  3. Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.

    Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На межевом плане будет указано как было и как стало. А именно координаты с границами прежних участков, их площадь, расположение и кадастровые номера + координаты с границами, площадь и расположение вновь образованных участков. Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ.

Есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Шаг №2 — Подписать соглашение о перераспределении с выплатой компенсации

В нашем случае компенсация — это заранее оговоренная стоимость за часть земельного участка, которую нужно заплатить соседу.

Соглашение составляется в простой письменной форме, к нотариусу обращаться необязательно (скачать образец для ознакомления). В нем нужно указать:

  • Паспортные данные собственников обоих участков.
  • Данные о прежних участках — их площадь, кадастровые номера и адреса.
  • Данные о вновь образованных участках (их площадь, кадастровые номера и адреса) и кому они будут принадлежать.
  • Указать, что межевой план идет как приложение к соглашению.
  • Размер компенсации. Выше я указал что это. Можно дополнительно указать порядок расчетов.

Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Менять размер доли в таком соглашении нельзя.

Крайне не советую составлять соглашение самостоятельно. Выше я указал ссылку на образец только для ознакомления, чтобы собственники хотя бы понимали что это за документ. Лучше обратиться для этого к специалисту. Некоторые кадастровые инженеры могут составить соглашение или юристы в геодезической компании, в которой они работают.

Можно ли продать участок без проведения межевания — вступил в силу новый Федеральный закон.

Заключительный шаг №3 — Регистрируем соглашение о перераспределении

Выше я писал, что при перераспределении старые участки прекращают свое существование и образуются новые участки — с новыми границами, площадью и т.п. Поэтому собственникам нужно подать соглашение о перераспределении на регистрацию. Новые участки будут поставлены на кадастровый учет и на них будут зарегистрированы права собственности.

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

  1. Всем собственникам участков нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей с каждого участка (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Это госпошлина только за регистрацию права собственности. Услуга по постановке новых участков на кадастровый учет бесплатна. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
    • Договор основания. Если собственники купили участок, то договором основания является договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.;
    • Межевой план на диске;
    • Подписанное соглашение о перераспределении участков;
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит два заявления о постановке новых участков на кадастровый учет и регистрации права на них. По одному заявлению на каждый участок. Собственникам нужно их проверить и подписать. Еще могут дать на подписание заявление о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.

    Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Поменять размер доли нельзя.

  3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем назначит дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений в кадастр. Дополнительно владельцам дадут выписки из ЕГРН на каждый участок.

В течение месяца на кадастровой карте появятся обновленные участки с новыми границами и площадями.

Способы оплаты за покупку части участка

  • Способ №1 — сразу наличными или переводом продавцу.

    Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после регистрации соглашения), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.

  • Способ №2 — аренда банковской ячейки.

    Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт документы, подтверждающие регистрацию — обычно это выписка из ЕГРН (ее выдают после регистрации соглашения). Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.

  • Способ №3 — аккредитив.

    Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После регистрации продавец приносит в банк выписку из ЕГРН, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

8 комментариев

  1. Евгения:

    Здравствуйте, у нас с братом дом и участок земли 11, 5 соток в долевой собственности. Дом находится очень компактно на территории не более четырех соток. Остальная земля свободна. Мы хотим произвести раздел следующим образом: дом полностью и землю под ним оформить на брата, а остальную землю — на меня, чтобы я смогла ее продать. Мои вопросы:
    1) Я так понимаю, что раздел 4 сотки и 7, 5 не возможно произвести, поскольку 4 меньше минимальных по закону шести в нашем регионе?
    2) Есть возможность выкупить у соседа 0, 5 сотки, чтобы добрать до 12 и поделить на 6(с домом — брату) и 6 соток(без дома-мне). Каким образом можно в таком случае произвести одновременно и перераспределение и раздел нашего участка. Может для этого должен быть только один собственник? Могу тогда предварительно оформить дарственную на брата. Какие вообще есть варианты, чтобы упростить эту процедуру «деления»?
    3)Или придется следом во второй раз вызывать кадастрового инженера и делать опять межевание, опять платить 10 тыс, чтобы уже впоследствии разделить новый по документом участок на два равных?
    спасибо

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Евгения. 1. Да, Вы правильно поняли. 2. Лучше выкупить у соседа хотя бы 1 сотку. Не стоит прям в притирку делать до 12 соток. Одновременно не получится — сначала перераспределение и регистрация участка с большим размером, затем разделение участка и регистрация полученных двух. Нет разницы будет ли один собственник у участка и дома, или Вы будете оба заниматься всеми процедурами. 3. Да, все нужно делать поэтапно, т.е. через одно межевание этого не сделать. При разделе нужно учесть минимальные отступы от дома до границы участка. Поэтому обратитесь к кадастровому инженеру и подробно объясните свою ситуацию.

      Ответить
      • Евгения:

        Александр, спасибо за ответ. Следом возникли еще пара вопросов
        1) Насколько долго по времени может растянуться весь этот многоступенчатый процесс(месяц? год? )
        2) Мы оба(и я, и брат) живем в другом городе, причем очень далеко. Можем мы этим заниматься дистанционно, или наше личное присутствие на всех, без исключения, этапах необходимо?
        3) Дом разделен на две части, есть два отдельных выхода и в доме, и на улицу : до 2009 года обе части были в частной собственности у разных людей(кв.1 и кв 2). При оформлении тех паспорта по заявлению собственников(для экономии средств, наверное?) был переведен в статус общедолевой. Может, имеет смысл попробовать по суду опять вернуть прежнюю форму собственности? И можно ли будет в этом случае разделить без выкупа не достающих соток у соседа, чтобы добиться результата, о котором писала ранее(дом и земля под ним — брату, остальная -мне)? Или в этом случае раздел(в том числе, физический)производится по другому определению? Нам, конечно, удобнее решать все вопросы только с братом, не вовлекая сторонних участников. Я могу, например, все подарить брату, а он потом может(если у него в собственности будет две квартиры) отрезать в собственность пустой участок в шесть соток и продать?
        И вопрос не совсем по теме(другой объект недвижимости): при определении кадастровой стоимости дома инженер не верно указал материал стен: должен быть кирпич(его видно не вооруженным глазом, а по его документам — экспериментальные материалы. Соответственно, кадастровая стоимость дома ничтожна мала. Как исправить ситуацию? Прошло около двух лет. Обращаться в комиссию, в суд или можно просто заново заказать оценку?(собственник был другой)
        еще раз, спасибо

        Ответить
        • Девяткин Александр:

          1. В быстром темпе можно и за 2 месяца уложиться. 2. Нужно ваше присутствие или человека по доверенности от Вас. 3. Нет смысла возвращать как было. То, что он многоквартирный роли не играет. Да, можете подарить брату, чтобы он затем продал. Но помните, что у Вас будет образованы два новых участка, т.е. срок собственности начнет идти с даты их регистрации. Минимальный срок собственности при продаже — 3 года. Поэтому при продаже придется заплатить налог в 13% * (стоимость участка — 1 млн.). 1 млн. — это стандартный вычет при продаже. Например, участок продадите в 1,5 млн. Значит налог будет в 13% * (1,5 млн. — 1 млн.) = 65 тыс.руб. Поэтому в договоре купли-продажи укажите стоимость чуть меньше 1 млн. Тогда налога не будет. Причем без разницы Вы сами будете продавать участок или подарите брату, чтобы он продал. Все равно срок собственности будет меньше 3 лет.

          Вам нужно заказать не оценку, а технически план дома у местного кадастрового инженера. Он осмотрит дом и укажет действительный материал стен. Потом его нужно подать на регистрацию.

          Ответить
  2. Екатерина:

    Можно ли купить часть участка у соседа, если дом и участок в ипотеке

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Екатерина. Не получится. Участок находится в залоге у банка — ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. На продажу залоговой недвижимости или ее части требуется согласие залогодержателя (ипотечного банка) — п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Но банк свое согласие точно не даст и заставить его нельзя. Банку просто это невыгодно. В банке 100% скажут — «Сначала выплатите ипотеку и потом делайте с недвижимостью что хотите».

      Ответить
  3. сергей:

    эта процедура перераспределения земли на сегодня актуальна? Мне кадастровый инженер сказал,что минимум должно быть 4 сотки

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Сергей. Актуальна. Через перераспределение можно выкупить у соседа хоть 0,5 сотки. Ограничений в данной ситуации нет. Может кадастровый инженер Вас неправильно понял? Где находятся участки? Какой их размер? Сколько хотите соток выкупить у соседа? Максимально подробно опишите свою ситуацию.

      Ответить