Всегда помни о тех, кто захочет потом оспорить покупку квартиры. Как себя обезопасить

Коллега рассказал историю своих клиентов: Семья купила квартиру два года назад у пенсионерки, которая через пол года после сделки умирает. Тут и появились наследники, которые решили оспорить сделку. Настаивали, что их бабушка не понимала на момент сделки что она делает, не давала себе отчет, ведь она все-таки была старенькой. Суд назначил провести посмертную психологическую экспертизу по медицинской карте умершей. Эксперты заявили, что болезни хоть у бабушки и были, но она всё понимала, давала отчет в своих действиях. Первый суд наследники проиграли. Потом подали апелляцию, где решение суда оставили без изменений, т.е. опять не в их пользу. Тут наследники решили больше не пытаться и не подавали кассационную жалобу.

Пример №1 — Решение по Делу № 2-56/2018 Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2018 г. (наследники оспорили сделку):

Бабушка завещала свою квартиру дочери и внучке. Потом бабушке стало плохо, после лечения её забрала к себе подруга для ухода. За месяц до своей смерти бабушка продала квартиру своей подруге, завещание отменяется в этом случае – п. 1 ст. 1130 ГК РФ. Через два месяца подруга сама продала квартиру по объявлению.

Наследники-истцы через суд пытаются оспорить сделку между бабушкой и её подруги, считая, что бабушка хоть и была дееспособной, не понимала своих действий, а значит сделка недействительна – п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил экспертизу, которая заявила, что не смогли провести анализ действий бабушки на момент продажи. Суд назначил вторую экспертизу. Дополнительная экспертиза уточнила, что бабушка с ВЫСОКОЙ долей вероятности не могла понимать значение своих действий. Т.е. возможно, но не точно.

Судье хватило доводов экспертов, плюс того, что квартира была продана подругой всего через два месяца после покупки у бабушки. В итоге отменили все продажи квартиры и забрали квартиру у нынешнего покупателя. Почему? Так как бабушка не понимала значения своих действий на момент продажи, первая сделка недействительна — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Вторая сделка оспаривается автоматически на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ – Во-первых, нынешний собственник (добросовестный приобретатель) купил квартиру у того человека, который не имел право на это — у подруги умершей бабушки. Во-вторых, сама бабушка продала квартиру помимо своей воли, ведь как оказалось, она может быть не понимала значения своих действий. Так как бабушка до этого оставляла завещание, квартира переходит наследникам по этому завещанию.

Пример №2 — Решение по Делу № 2-546/2017 Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 июня 2017 г. (наследник не смог оспорить):

Наследник продавца хочет оспорить договор купли-продажи. Считает, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий — п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая считает наоборот. Продавец всё понимал. Потом наследник-истец изменил основания иска — на момент сделки продавец заблуждался что он подписывает – пп. 2. п. 2 ст. 178 ГК РФ. Но никаких доказательств на свои доводы наследник не представил. Поэтому судья оставил всё как есть, наследнику отказали в удовлетворении иска.

Пример №3 — Апелляционное определение по Делу №33-499/2015 Пензенского областного суда от 17 марта 2015 г. (наследник смог оспорить):

В январе 2012 года Зайченко продал свою квартиру Сидоренко. Потом в течение года квартира дарилась и перепродавалась еще три раза, что уже настораживает. В 2014 году Зайченко умер.

В итоге через суд наследники Зайченко оспорили самую первую сделку – продажу квартиры, которая была между ним и Сидоренко. Ответчиками были Сидоренко и продавцы по цепочке, вплоть до нынешнего. Как оказалось, в период сделки Зайченко страдал психическим заболеванием и проходил лечение, но был дееспособен, на учете не состоял с 1987 года. Судья назначил провести посмертную психологическую экспертизу, опросил свидетелей и экспертов. Экспертиза подтвердила, что Зайченко не мог понимать значения своих действий. Судья решил, что сделка недействительна – п. 1 ст. 177 ГК РФ. А остальные сделки недействительны автоматически по п.1 ст. 302 ГК РФ. Зайченко продал квартиру Сидоренко помимо своей воли. А значит Сидоренко сам не имел право продавать (дарить) квартиру кому-либо. И дальше по цепочке. Потом Сидоренко с нынешним собственником подали апелляционную жалобу, но решение оставили без изменения.

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: Сидоренко НЕ смог доказать факт передачи денег Зайченко за покупку, а значит наследникам взамен за квартиру никому никаких денег отдавать НЕ нужно.

Пример №1 — Апелляционное определение № 33-10928/2018 Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2018 г. (прежний собственник квартиры не оспорил):

27 августа 2016 года Шустрикова продала квартиру Джанаеву, а он потом всего через полтора месяца продал её Деордице, что довольно подозрительно. В сентябре 2017 года Шустрикова обратилась в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском. В иске указала, что она не подписывала договор купли-продажи с Джанаевым, а значит сделка недействительна. Суд назначил почерковедческую экспертизу, которая показала, что подпись стоит её. Потом Шустрикова изменила исковые требования и заявила, что в момент подписания не понимала значения своих действий, хоть и дееспособна. На учете она нигде не стоит. Суд назначил уже психологическую экспертизу, которая указала, что она отдала себе отчет в момент продажи. В итоге Шустриковой отказали в иске. Затем она подала апелляцию, где суд определил снова не в её пользу.

Пример №2 — Решение № 2-546/2017 Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 26 июля 2017 г. (продавец оспорил сделку):

В феврале 2015 года Шустрикова оформила у нотариуса доверенность на Гагарину на продажу своей квартиры. Гагарина продала квартиру по этой доверенности семье Фокиным, которые взяли для этого ипотеку в Сбербанке. Т.е. квартира должна была проверятся на юридическую чистоту.

В сентябре 2016 года Шустрикова подает иск в суд, в котором хочет оспорить две сделки — доверенность и договор купли-продажи её квартиры. Доверенность по природе считается сделкой, только односторонней. В иске указала, что на момент подписания доверенности у нотариуса и в момент продажи квартиры, она не давала себе отчет, потому что страдает шизофренией. Назначили психологическую экспертизу, которая это подтвердила. Нотариус в письме написал, что Байрамова сама приходила к нему оформлять доверенность, ее дееспособность не вызывала сомнений. Но в суд нотариус не пришёл. Хоть Байрамова и пропустила срок исковой давности (год с момента сделки — п. 2 ст.181 ГК РФ), она смогла его восстановить. У нее уважительная причина — её заболевание. В итоге суд признал нотариальную доверенность недействительной (п. 1 ст. 177 ГК РФ), и договор купли-продажи по этой доверенности — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Байрамовой вернули квартиру, но она должна выплатить Фокиным сумму по договору. Потом Фокины и их ипотечный банк (Сбербанк) подали апелляцию, но её не удовлетворили.

Как видите, делу не помогло то, что был нотариус и он подтвердил дееспособность. Это окончательно делается экспертизой. И то, что квартира покупалась в ипотеку — квартира проверялась на юридическую чистоту.

Пример №3 — Интересное дело №33-8085/2018 — это Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2018 г. (продавец в итоге оспорил договор):

Лащевский в феврале 1997 году признан судом недееспособным из-за психического заболевания. Но в ноябре 2013 года признан этим же судом наоборот дееспособным. В феврале 2014 года он продал свою квартиру Захаряну, а Захарян в марте 2015 продал её Захарченко.

В феврале 2016 года Лащевский решил оспорить свою сделку между ним и Захаряном, которая, кстати, проходила через нотариуса. Он ссылается на то, что в момент сделки не понимал значения своих действий, а значит она недействительна – п.1 ст. 177 ГК РФ. Лащевский страдал шизофренией. Судом назначалась психологическая экспертиза с его осмотром. Экспертиза пришла к выводу, что он всё понимал и отдавал себе отчет. Суд был не в его пользу, суд вынес решение 11 апреля 2016 года — отказать в оспаривании.

Потом Лащевский в сентябре 2016 года подал апелляцию. Опять не в его пользу. Потом кассацию, где суд от 4 октября 2016 г. был уже на его стороне – дело направили обратно в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В общем, пришли к началу.

Новый суд назначил новую психологическую экспертизу, уже вторую. Экспертиза проводилась без участия Лащевского. Вторые эксперты установили, что он мог не понимать значения своих действий. Но в декабре 2017 года суд в снова вынес решение не в его пользу, т.к. имеются две противоположные экспертизы.

Лащевский опять подал апелляцию, и в итоге апелляционный суд в мае 2018 года встал на его сторону — вернуть ему квартиру, отменить прежнее решение. Причем суд определил, что деньги покупателю за квартиру он не будет отдавать. Хоть у покупателя (Захаряна) имеются три расписки от Лащевского (было три платежа частями), они не идут в счет. Ведь Лащевский не понимал значения своих действий. Но Захарян может подать иск в суд на Лащевского и потребовать эти деньги, если докажет что была передача денег.

Пример №1 — Апелляционное определение № 33-596/2018 Московского областного суда от 15 января 2018 г. (бывшая жена не оспорила продажу):

В июле 2008 года Галина К.Е и Пак А.Р. во время брака купили участок, но оформили только в собственность мужа (без разницы участок или квартиру, недвижимость есть недвижимость). Потом развелись в январе 2015 года. В феврале 2016 года (через год после развода) Пак продал участок Гаврилову. В ноябре 2016 года Пак умер, а и после его смерти бывшая супруга (Галина) узнала о продаже участка, и что оно сделка была без её согласия. Потому что раздел имущества супруги они не производили. В итоге она подала в суд, чтобы признать продажу недействительной, вернуть участок в прежнее положение — 1/2 ей и 1/2 умершему.

Очень странно, что первый суд на её стороне. Во-первых, суд признал, что по ст. 35 СК РФ у собственника не было полномочий продавать участок без нотариального согласия бывшей жены, т.к. он являлся совместно нажитым имуществом. Во-вторых, судья не потребовал бывшую жену самой доказать, что покупатель Гаврилов не является добросовестным приобреталем, т.е. что он знал или должен был знать, что покупает участок без её согласия. В итоге участок вернули 1/2 бывшей жене и 1/2 умершему.

Покупатель-ответчик подал на решение суда апелляцию. Теперь суд встал уже на его сторону — отменить первое решение, а участок оставить ему. Суд апелляционной инстанции указал, что именно бывшая жена должна доказывать, что покупатель не был добросовестным приобретателем.

Пример №2 — Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ16-119 от 30 августа 2016 года (бывшая жена не смогла оспорить):

В мае 2010 года семья Кравченко в браке купили квартиру, но оформили ее только на мужа. В июле 2013 супруги развелись, а в сентябре (через два месяца) бывший муж-собственник (Кравченко Ю.П.) занял у Голощапова 12 млн рублей и они оформили у нотариуса договор займа, потом договор залога. В марте 2014 года собственник по соглашению отдает квартиру Голощапову. Проще говоря, занял он занял 12 млн, потом отдал за них квартиру. Потом Голощапов, как собственник, в сентябре 2014 года продал квартиру Алехину, а он потом в октябре продал Колыбину. Т.е. в течении года с марта по октябрь квартира меняла собственников три раза. Лично для меня, это подозрительно при проверке квартиры.

В итоге бывшая жена Кравченко Ю.П. (Кравченко О.А.) решила оспорить договор залога между её бывшим мужем и Голощаповым, ведь в итоге квартира перешла ему, и остальные сделки продажи по цепочке. Первый суд был не в её пользу, потому что она не включила в иск ответчиком Голощапова.

Потом она подала апелляцию. Добавила в иск Голощапова. Но очень странно вот что — истец (здесь Кравченко О.А.) указала, что Голощапов является недобросовестным приобреталем — он изначально знал, что бывший муж не имел право без её согласия отдавать ему квартиру, и что согласия такого она не давала. Но она должна САМА это доказывать. Но почему то суд посчитал, что это должен доказывать Голощапов — сам доложен доказывать, что он приобретатель добросовестный. Он представил нотальное заявление от бывшего муж, что тот не состоял в браке на момент оформления договора залога, но суду это показалось мало. Апелляционный суд встал уже на сторону истца — признать договора недействительными, вернуть ей 1/2 квартиры, а остальные 1/2 оставить последнему собственнику — Колыбину.

Голощапов подал кассацию. И коллегия Верховного суда, встала на его сторону. Верховный суд посчитал, что именно Кравченко должна доказывать свои доводы о недобросовестности Голощапова, а не он. И нотариальное соглашение от бывшего мужа было достаточным. Суд отменил апелляцию и отправил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.