Как в 2024 году оформить в собственность арендованный дачный/садовый участок

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Добро пожаловать на мою большую инструкцию по переводу дачного/садового/огородного участка из аренды в собственность. Вообще, понятие «перевод из аренды в собственность» не совсем правильное, но многие спрашивают меня именно так.

Не имеет значение участок получен по договору аренды или перенайма (уступки права), через торги или нет, на какой срок и т.п. Моя инструкция подходит для всех. Частично она взята отсюда.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Бесплатно участок арендодателям не передают

В ст. 39.5 ЗК РФ перечислены случаи, когда пользователи участка имеют право бесплатно оформить его в собственность. Арендаторы к ним не относятся. «Дачная амнистия» или статья о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) не применяются в данной ситуации.

Об основных условиях выкупа

Прежде чем говорить об условиях, важно уточнить следующее:

1. Каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 N 217-ФЗ, с 1 января 2019 года дачные участки могут быть только двух видов — садовыми или огородными. Понятия как дачный участок теперь в законе не существует. При этом что-либо переоформлять не нужно. Разберем ситуации:
   • Участок автоматически становится «садовым», если он имеет ВРИ, которые связаны с садом или дачей: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т.п. — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

     На садовом участке арендаторам разрешено построить жилой дом, садовый домик, баню, сарай и гараж и оформить постройку в свою собственность. При чем даже если участок находится в землях сельскохозяйственного назначения — подробнее. Это есть в п. 1 и 3 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ: — «садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения САДОВЫХ ДОМОВ, ЖИЛЫХ ДОМОВ, ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПОСТРОЕК И ГАРАЖЕЙ; хозяйственные постройки — САРАИ, БАНИ, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки». Закон тут не делит участок на категории, а значит категория не учитывается. Главное, чтобы ВРИ участка определял его как садовый.

     При строительстве жилого дома, садового домика, бани, гаража или сарая не нужно получать разрешение властей или уведомлять их об этом — подробнее. Это требуется только при строительстве на участках ИЖС и ЛПХ, а садовые являются исключением (даже арендованные). Достаточно заказать у кад.инженера технический план и декларацию на построенный объект недвижимости — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

   • Участок автоматически становится «огородным», если он имеет один из таких ВРИ: «огородный земельный участок»; «для огородничества»; «для ведения огородничества» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

     На огородном участке разрешено иметь только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар), которых нельзя оформить в собственность. В п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ написано определение огородного участка — «земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур». Следовательно, ни о каком дачном или жилом доме на огородном участке речи не идет.

   Как узнать ВРИ своего участка, я разобрал в следующем блоке про категорию земель.

2. Помимо ВРИ, любой из вышеуказанных участков имеет свою категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Сокращенно пишут — категория земель.

   Участок с категорией «земли населенных пунктов» находится в границах какого-либо города/поселения — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами нас.пункта, значит он имеет категорию «земли сельхозназначения» — ст. 77 ЗК РФ.

   Категорию и ВРИ арендуемого участка смотрите в договоре аренды или соглашении об уступке прав, а именно в разделе «Предмет договора». Формулировки бывают разными. Категорию обычно так и прописывают — земли населенных пунктов/поселений или сельскохозяйственного назначения. ВРИ участка могут указывать не прямым текстом — «участок предоставляется для ведения садоводства» или «цель использования/разрешенное использование — для ведения дачного хозяйства». Догадаться несложно, если внимательно прочесть раздел.

   ВРИ и категория в договоре аренды

   (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

   

   Теперь переходим к самому важному — построено ли что-либо на участке и статус этого объекта.

3. Если арендаторы построили на участке какой-либо объект недвижимости (жилой или дачный дом, сарай, баню или гараж) и оформили его в свою собственность, они имеют право выкупить участок без торгов. Это есть в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ — «Без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, СОБСТВЕННИКАМ таких зданий, сооружений». Как мы помним, только на садовом участке разрешено строить что-либо.

   Если на участке нет объекта недвижимости, арендаторы могут выкупить свой участок только через торги — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. Это относится к огородным участкам.

   Прочтите статьи — как зарегистрировать на садовом участке жилой дом или садовый (дачный) домик. По ссылкам я разобрал оформление дома на участке, который находится в аренде или в собственности.

4. Внимательно прочтите договор аренды или соглашение об уступке прав — в них могут быть указаны ограничения. Если ничего не написано о праве выкупа, это еще не значит, что выкуп запрещен. В этом случае для арендатора действуют стандартные условия.

Про стоимость

Если участок выкупается без торгов, местная администрация устанавливает цену в виде определенного % от кадастровой стоимости участка — п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Этот процент везде разный — от 3% до 100%. Как его узнать, я разобрал на втором этапе.

Если участок выкупается только на торгах, тогда администрация: 1) Заказывает оценку и устанавливает минимальную рыночную стоимость участка. Ни о каком проценте речи не идет. 2) Собирает заявки от любого желающего. 3) Если помимо заявки арендатора будет как минимум еще одна, проведут аукцион. Все это написано в п. 1 ст. 39.4, ст. 39.11 и ст. 39.12 ЗК РФ.

Например, участок находится в Балашихинском муниципальном районе Московской области. ВРИ определяет его как садовый. Цены указаны в Решении совета депутатов гор.округа Балашиха от 21.12.2016 N 11/33.

Если на участке построен объект недвижимости (жилой или дачный дом, баня, сарай или гараж) и оформлен в собственность, арендаторы могут выкупить участок без торгов за 3% от кадастровой стоимости. В другом случае только через торги.

Каждый год процент может меняться и обычно в бОльшую сторону. В примере выше проценты актуальны на момент написания статьи.

О площади участка

Арендованный участок не должен быть меньше минимальной или больше максимальной площади, установленный на момент выкупа — по логике ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 38 ГрК РФ. Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация, указывая их в правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — п. 1 ст. 8 и ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ со временем меняется, т.е. раньше требования к участкам были одни, а сейчас другие.

Например, в 2012 году гражданин арендовал участок для ведения садоводства в п. Кобринское Гатчинского района Ленинградской области. Площадь участка составляет 5 соток. В 2016 году местная администрация внесла изменения в правила застройки и землепользования, где указала, что минимальная площадь участков для садоводства должна быть 6 соток. В итоге, арендатор не сможет выкупить свой участок, потому что его площадь меньше минимальной на данный момент.

О дополнительных условиях

В некоторых регионах местные власти устанавливают дополнительные условия. К примеру, в республике Башкортостан действует Постановление Правительства от 29 декабря 2014 года N 629. В нем такие условия: если на арендованном участке построен объект недвижимости, а договор аренды заключен после января 2015 год — стоимость выкупа равна 100% кадастровой стоимости участка минус сумма уже оплаченной арендной платы. Если заключен до 2015 года, выкупить можно за 3% от кадастровой стоимости без дополнительных условий.

Как узнать о дополнительных условиях в вашем населенному пункте, я написал во втором этапе. Первым делом нужно узнать не ограничен ли участок в обороте.

Этап первый — проверяем не ограничен ли участок в обороте

Местные власти могут ограничить участок в обороте и не всегда сообщают об этом арендатору. Например, решили расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащие участки. Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность.

При ограничении в обороте администрация обязана сообщить об этом в Росреестр через межведомственное взаимодействие — п. 6 ст. 56 ЗК РФ и ст. 34 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому я советую заказать выписку из ЕГРН на участок — в ней будет указано отсутствие/наличие ограничения. К тому же данная выписка все равно потребуется в будущем.

Образец бумажной выписки ЕГРН

Даже если на руках есть выписка из ЕГРН, все равно лучше закажите новую в бумажном виде, а не в электронном. Она понадобится в дальнейшем.

Этап второй — уточняем условия и стоимость покупки участка у арендодателя

Проконсультироваться можно и у местных земельных юристов, но лучше сначала посетить администрацию, которая выдала участок в аренду. Администрация прописана в договоре аренды или соглашении об уступке. Например, в Московской области таким органом является Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ).

Сотруднику администрации нужно предоставить договор аренды/соглашение об уступке и подробно рассказать о своей ситуации. Сотрудник расскажет об условиях выкупа, стоимости и соответствует ли участок требованиям по площади.

Этап третий — проверяем установлены ли границы в кадастре

Для выкупа участок должен стоять на кадастровом учете с установленными границами — п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Проверяем границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра — инструкция с картинками.

Примеры участков

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Границы установлены

Границы не установлены

Если участок отображается на кадастровой карте, значит его границы есть в кадастре. Можно сразу обращаться в администрацию за выкупом участка — подробности ниже. Если границы не отображены на кадастровой карте, нужно сначала их установить и только потом можно выкупить участок — подробности здесь.

Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у арендодателя

Дальше я опишу инструкцию, только когда участок покупают без проведения торгов. Потому что когда арендаторам сообщают о торгах, в 99% случаях они отказываются от своей затеи. Оставляют все как есть и просто продлевают аренду.

Ст. 39.17 ЗК РФ — Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Инструкция одинакова.

Например, в Московской области подать заявление и документы нужно в МФЦ, а оттуда их передают в Комитет управления муниципальным имуществом района. Или онлайн через их официальный сервис — uslugi.mosreg.ru. Зарегистрироваться в нем можно через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

1. Все арендаторы участка или доверенное лицо пишут в местной администрации заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, номер договора аренды, кадастровый номер участка, его площадь, данные об объекте недвижимости на нем, если он построен и зарегистрирован в собственность и т.д.

   Напоминаю — участок оформляется в ту же собственность, что и построенный объект на нем — п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ. Например, имеется дачный дом на два владельца — у одного 2/3, у другого 1/3. Участок они делят так же — по 1/3 и 2/3. Если дом оформлен в совместную собственность, так же оформляется и участок.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на построенный объект недвижимости, если он есть. Если имеется свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок — как заказать. Можете выбрать выписку без координат точек, она немного дешевле;
   • Договор аренды участка или соглашение об уступке (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
   • Несколько фотографий участка и фасада построенного объекта.
2. Если на участке зарегистрирован построенный объект недвижимости, комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит его. Иногда без предупреждения. Она должна удостоверится, что он действительно есть. Если объекта изначально нет, обычно не приезжают.
3. Затем администрация решит — продать участок или отказать в этом. По закону решение должны принять в течение 30 дней — пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ. на практике доходит до 2 — 2,5 месяцев. Сначала в течение месяца рассматривают документы, отправляют распоряжение в межведомственную комиссию (МВК). Это еще около 2 недель. Затем осмотр участка, регистрация заявления, обратная отправка и составление проекта договора купли-продажи или отказа.

   Случаи отказа найдете в конце статьи.

4. Если будет принято положительно решение, арендаторам сообщат когда можно подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды. Иногда соглашение сразу прописано в договоре.

   В договоре купли-продажи будет указано в какую собственность оформляется участок, его стоимость, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно он составляет 10 — 14 дней. Оплатить нужно в любом банке (наличным или безналичным путем) и обязательно возьмите чек.

5. После оплаты арендаторам дадут подписать акт приема-передачи участка, затем его нужно забрать вместе с договором купли-продажи.

   Образец договора и акта ↔

   (горизонтальная прокрутка)

   

Теперь регистрируем право собственности — ссылка на заключительный этап. Иногда договор купли-продажи подают вместе с представителем администрации.

Ситуация №2. Границы участка не установлены

В данной ситуации все гораздо сложнее. Арендаторам нужно: 1) Заказать схему расположения участка на кадастровом плане территории. 2) Согласовать границы границы с администрацией (арендодателем). 3) Установить границы с помощью межевания. 4) Внести границы в кадастр недвижимости. 5) Только после разрешено выкупить участок. Теперь подробнее по каждому пункту.

Шаг первый — заказываем схему расположения участка на кадастровом плане территории

В схеме указаны точные координаты границ. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Потребуется около 5 — 6 экземпляров. Стоит от 3 000 рублей за все. По закону схему можно оформить самому (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь работать на специальной программе. Лучше доверить профессионалу.

Кадастровому инженеру нужно подать договор аренды/соглашение об уступке и паспорт одного из арендодателей. Иногда кадастровый инженер выезжает на участок и снимает его границы с помощью профессионального GPS-оборудования.

Образец схемы

Шаг второй — согласовываем границы с администрацией

Обращаться нужно в ту администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в самом договоре аренды. Где-то подать документы можно только через МФЦ, оттуда их передают арендодателю. Инструкция одинакова.

Например, в Московской области нужно обращаться в МФЦ, оттуда документы в электронном виде отправят в Комитет управления муниципальным имуществом района. Или можно воспользоваться их сервисом — uslugi.mosreg.ru. Чтобы в нем зарегистрироваться, нужно иметь учетную записать в Госуслугах (ЕСИА).

Весь порядок проведения предварительного согласования описан в ст. 39.15 ЗК РФ. Услуга бесплатна, госпошлины нет.

1. Арендаторам участка или доверенному лицу нужно подать в местную администрацию подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в собственность за плату. Образец и форму дадут там же.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Схему расположения участка на кадастровом плане территории;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. Можете выбрать выписку без координат точек, она немного дешевле;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на построенный объект недвижимости, если он есть. Если имеется свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
   • Договор аренды участка или соглашение об уступке (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
   • Несколько фотографий участка и фасада построенного объекта.
2. Если на участке зарегистрирован построенный объект недвижимости, комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит его. Иногда без предупреждения. Она должна удостоверится, что он действительно есть. Если объекта изначально нет, обычно не приезжают.
3. Администрация примет решение — согласовать предварительное предоставление по поданной схеме или отказать. По закону это делается в течение месяца (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ), но на практике бывает дольше.

   Случаи отказа я написал ниже — ссылка. Также могут отказать, если подданная схема расположения участка неправильно оформлена или в ней нет необходимой информации — пп. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ. Эту проблему нужно решать с кадастровым инженером, которую ее оформлял.

4. Если решение положительное, администрация оформит распоряжение о предварительном согласовании предоставления участка. Оно будет на диске в электронном виде и на бумаге.

   Образец распоряжения

   

Шаг третий — делаем межевание участка

По ссылке моя коллега разобрала инструкцию — как проводится межевание. В данной ситуации правоустанавливающим документом на участок является распоряжение администрации о предварительном согласовании, а в качестве плана — схему расположения участка на кадастровом плане территории.

Межевание может проводить только кадастровый инженер. Услуга стоит от 15 000 рублей и оформляется примерно месяц. После работ инженер выдаст межевой план участка и акт согласования границ с соседями – ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 и ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Шаг четвертый — вносим границы в кадастр недвижимости

Подать документы для регистрации права собственности можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы в РФ благодаря благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенному пункте нет МФЦ, документы подаем в Регистрационную Палату (УФРС). Инструкция с МФЦ и Рег.палатой одинаковы, поэтому в инструкции я указал через МФЦ, потому что это самый распространенный вариант.

1. Всем арендаторам или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта арендаторов. Если подает доверенное лицо — его паспорт и доверенность. Паспорт доверителя не нужен;
   • Межевой план на диске и акт согласования границ с соседями;

     Распоряжение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о нем будет уже указана в межевом плане.

   • Договор аренды участка или соглашение об уступке прав (не всегда требуют, но лучше принести).
2. Сотрудник составит заявление о внесение сведений в ЕГРН, которое нужно проверить и подписать.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку/опись об их получении. Документы отправляются регистратору.

   Услуга бесплатна. По закону срок — 7 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

4. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут письменное уведомление об окончании услуги.

Шаг пятый — выкупаем участок

После того, как границы участка согласованы и внесены в кадастр недвижимости, его можно выкупить — инструкция по ситуации №1.

Заключительный этап — регистрируем право собственности на участок

Во многих городах/поселках подать документы можно только в МФЦ, затем оттуда их передают в отделение Росреестра (Рег.палату). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать. Инструкция с МФЦ и Рег.палатой одинаковы, поэтому в инструкции я указал через МФЦ, потому что это самый распространенный вариант.

1. Теперь уже покупателям участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина за регистрацию права составляет 350 рублей — пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Касса обычно находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

   • Паспорта;
   • Договор купли-продажи участка и соглашение о расторжении договора аренды;
   • Квитанцию об оплате госпошлины.
   • Если документы за собственников подает доверенное лицо — его паспорт и нотариально заверенную доверенность. Паспорт доверителя не требуется.
2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления о регистрации права собственности. Покупателям нужно проверить в них свои данные и подписать.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем сообщит примерную, когда пройдет регистрация. Документы будут отправлены регистратору.

   Срок регистрации составляет 12 рабочих дней — пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости. Иногда бывают задержки из-за загруженности отделения МФЦ или Росреестра.

4. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно каждому собственнику выдадут выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что участок теперь в собственности, а в разделе №2 строке «Правообладатель» будут перечислены ФИО владельцев.

Случаи отказа в покупке арендованного участка

Они перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Чаще всего отказывают потому что:

• Участок ограничен в обороте. Например, его зарезервировали для каких-либо нужд (об этом я писал выше) или он находится в зоне санитарной охраны источников питьевой воды.
• Участок пересекают красные линии застройки. Например, участок пересекается с землями лесного фонда или береговой полосы.
• Участок находится в двух территориальных зонах.

К сожалению, иногда отказывают из-за некомпетентности сотрудников администрации, когда участок передавали в аренду. Например, не усмотрели, что участок пересекается с землями лесного фонда или он находится в двух территориальных зонах. В данной ситуации не то, что нельзя выкупить участок, его вообще нельзя было передавать в аренду. К сожалению, такое случается.

Что делать при отказе

Сперва нужно узнать правомерен ли отказ. Без консультации юриста здесь не обойтись, потому что каждая ситуация индивидуальна, а решения об отказе всегда пишут сложным юридическим языком. Лучше попросить помощи специалиста.

Если отказ неправомерен, его можно оспорить, подав административный иск в районный суд по месту нахождения участка — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ.

Если отказ правомерен, в некоторых случаях у арендатора есть выход. Например, его участок ограничен в обороте или его зарезервировали для каких-либо нужд. В этой ситуации если на участке есть объект недвижимости, арендаторы имеют право потребовать администрацию подписать с ними новый договор аренды на срок до 49 лет и с ежегодной арендной платой в размере земельного налога — п. 1 ст. 39.20, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 и пп. 1 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

Если в администрации сразу согласятся на вышеуказанные условия — это большое везение. Я ни разу не сталкивался с таким пониманием от чиновников. Чаще всего отказывают или потребуют сначала оплатить всю сумму арендной платы. Это неправомерно и можно оспорить через суд — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ.

Итог

Чтобы оформить в собственность арендованный участок, нужно: 1) проверить не огранинен ли он в оброте; 2) выкупить его у арендодателя без проведения или с проведением торгов; 3) оформить границы в кадастре, если их там нет; 4) подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности.