Бесплатная консультация с юристом

Документы для продажи квартиры в 2020 году, если покупатели с ипотекой и материнским капиталом

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я недавно написала статью, где перечислила документы для продажи квартиры покупателям с материнскими капиталом. В комментариях многие начали писать, что у них покупатели не только с мат.капиталом, но и с ипотекой вдобавок. Поэтому я решила написать эту отдельную статью. В принципе список документов в этих случаях не сильно отличается.

Под каждым документом есть ссылки на инструкции как их получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того, где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом в поселке Безенчук в Самарской области.

Документы, которые нужны для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ/УФРС

Эти документы ниже обязательные. Также после них я перечислила дополнительные документы, про них тоже прочтите.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  3. Нотариально заверенное согласие супруга продавца;

    Согласие супруга в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет — ссылка. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  4. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получается это разрешение, какие документы нужно предоставить и за сколько дней оно будет готово.

  5. Нотариально заверенная доверенность;

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы

Эти документы нужны лишь для подготовки к сделке. Их могут потребовать покупатели/их ипотечный банк/ПФР для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки квартиры на «юридическую чистоту».

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

  • Расписка в получении задатка или аванса;

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Еще продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.

  • Копии финансового лицевого счета;

    Каждому собственнику-продавцу нужно открыть расчетный счет в Сбербанке, на который Пенсионный Фонд перечислит деньги мат.капитала. Запомните, товарищи собственники — деньги с мат.капитала на руки не выдают, а перечисляют только на расчетный счет в Сбербанке, и только после регистрации договора купли-продажи.

    Также собственникам нужно открыть лицевые счета в том банке, в котором покупатели берут ипотеку. «Ипотечные» деньги будут перечислены в эти счета, чтобы не было комиссии при переводе. Понятное дело, что если покупатели берут ипотеку в Сбербанке, то дополнительные счета открыть не нужно — туда же деньги поступят и с Пенсионного Фонда и со Сбербанка.

    Эти копии выдадут в банке после открытия счетов. Отдайте копии покупателям, а они передадут их Пенсионному Фонду.

  • Технический паспорт квартиры;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также тех.паспорт понадобится банку покупателей, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Планировку квартиры сверят с графическим планом в тех.паспорте.

    Заказать тех.паспорт могут только собственники в МФЦ или БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Если потребуют архивную, инструкция по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

    Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

12 комментариев

  1. Светлана:

    Вообщем, все верно описано. Но в перечне документов, подтверждающих право собственности продавца не указано в том числе Регистрационное удостоверение БТИ (МПТИ, — органа, подтверждавшего право собственности тех собственников, чье право возникло до 2000 г., т.е., до учреждения юстиции).

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Светлана. Спасибо за уточнение, укажу в статье.

      Ответить
  2. Александр:

    Здравствуйте.Я продаю квартиру в Приозерском районе .Люди покупают Ее через ипотеку.На руках есть старый тех. Паспорт .Но агент со стороны покупателей говорить что нужен новый .Нащ агент утверждает что если не было перепланировок и к старому паспорту перекрепить ЕГРН то новый делать не нужно.Кто прав?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. Оба правы. По закону тех.паспорт вообще не нужен на сделке, но в плане документов продавцы с покупателем ДОГОВАРИВАЮТСЯ. Может новый тех.паспорт требует банк покупателей? В случае вашего отказа банк может просто отказать в выдаче ипотеки, и тогда Вы потеряете покупателей.

      Ответить
  3. Гульнара:

    Здравствуйте! Я живу в башкирии, квартира которая продается находится в свердловской области. Квартира мне досталась по дарственной от мамы в 2014 году. На руках у меня свидетельство о собственности только. Я обратилась в риелторскую контору для продажи квартиры. Риелтор подобрал мне покупателя с ипотекой. Какие документы мне нужно сделать самой для проведения сделки по ипотеке? А что будет собирать риелтор? Сколько дней займет сбор документов? Если можно поподробнее, пожалуйста?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Гульнара. Список документов скажет Вам ваш риэлтор. А так весь список указан в статье, мне нет смысла сюда все заново переписывать. Тем более банк покупателей уже дал им необходимый список, который они должны предоставить. Вот моя отдельная статья — Документы для продажи квартиры когда покупатели с ипотекой. Внимательно ее прочтите.

      Ответить
  4. Галина:

    Добрый вечер! Объясните, пожалуйста, зачем открывать продавцу счет в банке, в котором покупатели берут ипотеку? Как потом деньги перевести на счет в Сбербанке?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Галина. Скорее всего чтобы ипотечный банк покупателей не тратился на комиссию за перевод ипотечных денег на счет продавца в другом банке. Просто потом снимите деньги наличкой со счёта и закиньте на свой счёт в Сбербанке. Это обычная операция. Если хотите перевести безналичным путем, то будет комиссия. Её размер узнайте в банке покупателя.

      Ответить
  5. Мария:

    Добрый день! Вопрос такой — если покупатель с маткапиталом и покупает eу меня квартиру через ипотеку, куда ему (нам-?) идти в первую очередь? В банк делать заявку на ипотеку или сначала к нотариусу составлять договор, а в банк потом?
    Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Мария. Если покупатель уже выбрал вашу квартиру, то сначала он идет в свой банк и узнает какие документы на покупаемую квартиру ему нужны. Потом Вы через покупателя или сами отдаете в его ипотечный банк документы на вашу квартиру. Банк проверяет квартиру на юридическую чистоту. Если банк посчитает, что все в порядке, то потом Вы с покупателем обращаетесь к нотариусу. Но нужно еще следует уточнить вообще обязателен ли Вам нотариус. В квартире несколько собственников или один? У кого какие доли? Как продавцу или продавцам досталась квартира? Более подробно объясните свою ситуацию.

      Ответить
      • Мария:

        Спасибо за ответ! Мне все стало понятно — первый шаг делает покупатель в свой банк.
        Продавец единственный собственник, никаких долей у него нет, квартира досталась по наследству.
        Вот еще вопрос возник — если покупатель покупает квартиру по маткапиталу с ипотекой, в банке все хорошо, и мы обращаемся к нотариусу для составления договора купли-продажи ( пусть будет нотариус) , то нужно ли СРАЗУ прописывать в договор детей покупателя? Ведь если есть сертификат маткапитала, то есть дети, должны быть доли и т.п. Или в ДКП — один продавец, один покупатель, а покупатель потом сам своим детям доли выделит?
        Спасибо

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Так как в продаваемой квартире один собственник, то обращаться к нотариусу Вам НЕОБЯЗАТЕЛЬНО. Вообще не советую идти к нотариусу. Заплатите ему за услуги минимум тысяч 15. Плюс сколько лишних бумажек ему придется отнести. Ездить к нему лишний раз. Лучше пусть юрист/риэлтор вам составит ДКП в простой форме.
          Насчет указания детей: Можно и так и так, но все зависит как решат покупатели и даст ли на это согласие их банк. Ситуации будут такие:
          1) Если супруги-покупатели решили оформить покупаемую квартиру в совместную собственностью на двоих или в собственность одного из них, то тут банк всегда даст на это согласие. Тогда покупатели должны оформить у нотариуса соглашение о выделении долей детям в будущем. Потом оформите у юриста обычный ДКП, к нотариусу обращаться необязательно.
          2) Если супруги-покупатели САМИ решат сразу указать в ДКП доли детям и их банк даст на это согласие (не все дают), то квартиру они будут оформлять ТОЛЬКО В ДОЛЕВУЮ собственность. У каждого будет своя конкретная доля. В этом случае покупателям придется оформить у нотариуса сначала брачный договор, где укажут что покупаемая недвижимость будет являться только собственностью каждого из супругов. Потом уже можете оформить у юриста ДКП в простой форме, тут нотариус не нужен. Как то так.
          Советую Вам нанять юриста/риэлтора для ведения вашей сделки. Такие вопросы не решаются просто ответами на сайте.

          Ответить