Бесплатная консультация с юристом

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупатели с ипотекой

Статья обновлена: 31 декабря 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой. Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей. Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Если вы купите квартиру, то можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога.Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, они могут потребоваться покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

  • Расписка в получении задатка или аванса;

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

    Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Технический паспорт на квартиру;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

  • Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

49 комментариев

  1. Анна:

    Здравствуйте. Хочу переехать в другой город. Но у меня квартира в ипотеке. За неё внесён материнский капитал. Могу ли я продать эту квартиру? Нашла дом в другом городе с большей площадью. У меня один несовершеннолетний ребёнок.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Анна. У Вас очень сложная ситуация. Так как был использован мат.капитал, Вам нужно сначала выделить доли детям именно в этой квартире. Вы же оформляли обязательство. Чтобы выделить доли детям, потребуется согласие банка (залогодержателя), который естественно его не даст.

      Инструкция продажи по сути такова: 1) Нужно найти таких покупателей, которые согласятся до сделки передать Вам задатком сумму, равную вашего долга по ипотеке. 2) Вы этим деньгами оплачиваете ипотеку и снимаете обременение. 3) Выделяете доли детям и супругу (если квартира куплена в браке). 4) Получаете разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего ребенка. 4) Оформляете у нотариуса договор купли-продажи квартиры, т.к. один из продавцов несовершеннолетний. 5) Выходите на сделку и подаете договор на регистрацию.

      Если наймете грамотного специалиста, он сможет сделать проще — 1) Покупатель передал деньги на оплату ипотеки. 2) Оплачиваете ипотеку. 3) Получаете разрешение опеки. 4) У нотариуса одновременно оформляете выделение доли детям и супругу + договор купли-продажи. 5) Выходите на сделку — в МФЦ одновременно подаете заявление на снятие обременения, выделение доли и договор купли-продажи.

      Это я описала очень кратко. Без специалиста Вам точно не обойтись. Нужно все просчитать по срокам. К тому же найти покупателей, которые согласятся на всю эту схему.

      Ответить
  2. Александр:

    Здравствуйте!!! Продаю квартиру. Агенство по продаже от меня затребовали Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, так как данный документ фигурирует у меня в Свидетельстве о праве собственности на недвижимость в качестве документа-ОСНОВАНИЯ. Агенство аргументирует это тем, что сей документ 100%-но запросит банк при сделке. Но мне данный документ мне не выдавали. На сколько требования агенства соответствуют действительности? Действительно требуется для сделки Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого Дома?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. При самой регистрации сделки в МФЦ не будут требовать разрешение на ввод. Но здесь дело в другом. Сотрудник агенства прав — если покупатели будут с ипотекой, их банк точно затребует данное разрешение, т.к. оно является документов основания регистрации вашего права собственности. Если откажетесь предоставлять, банк покупателей просто не даст им деньги на покупку вашей квартиры и все. Разбираться он не будет. Банки всегда тщательно проверяют квартиры на юридическую чистоту, прежде чем «одобрить» ипотеку под нее. Все я это и указывала в статье.

      Даже если покупатели будут со своими деньгами (без ипотеки), они могут сами потребовать этот документ. Лично я всегда требую.

      Ответить
  3. Арина:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, приобрели квартиру с молодым человеком, не находясь в браке. Квартира приобретена в долевую собственность его и моими родителями в ипотеку на 5 лет с первоначальным взносом. По обстоятельствам квартиру будем продавать, каким образом будет происходить деление и могут ли возникнуть какие-либо проблемы?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Арина. В смысле каким образом происходить деление? Квартира не ваша с молодым человеком, а ваших родителей. Ведь они ее собственники. Если думаете насчет денег с продажи, то деньги делятся по размеру их долей в квартире.

      Ответить
      • Татьяна:

        Здравствуйте,у меня квартира дарения,какие мне нужны документы для банка, чтобы ее продать? Заранее спасибо.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Татьяна. У каждого банка свой список документов. Покупатель, если он с ипотекой, Вам его сообщит. А так весь список указан в статье. Не вижу смысла сюда все заново переписывать.

          Ответить
  4. Андрей:

    Здравствуйте! Продаю квартиру ипотечнику. Дом построен, введён в эксплуатацию, но документов собственности ещё у меня нет. Я собственник квартиры купленной полностью за наличку. Продаю дороже покупки на 300 тр Какая особенность продажи в данном случае?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Если Вы подписали акт приема-передачи, то сможете продать квартиру только когда оформите ее в собственность. Если не подписали, то оформляете договор переуступки прав. Нотариус в вашей ситуации не требуется. Обратитесь к специалисту, я не могу всю сделку Вам здесь расписать. Такие вопросы не решаются ответами в комментариях.

      Ответить
  5. Наталья:

    Спасибо Вам большое за статью.Стало намного понятнее!!!!!

    Ответить
  6. Алексей:

    Здравствуйте подскажите могу ли я продать квартиру которая в ипотеке и какие документы нужно подготовить. Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Алексей. Все зависит от того, кто будет вашим покупателем — с наличкой или тоже с ипотекой. Внимательно прочтите статью, в которой есть ссылки на инструкции по разным ситуациям — как продать ипотечную квартиру.

      Ответить
  7. Дмитрий:

    Здравствуйте!
    Продаю квартиру по ипотеке. Окончательный расчет на аккредитив. В связи с этим два вопроса:
    1. Должен ли я написать расписку в получении суммы, поступившей на аккредитив или достаточно банковских документов? Каких? Не получится так, что я дважды подтвердил получение?
    2. Какие документы требует с покупателя налоговая? Каким нормативно-правовым актом это регламентируется?
    Спасибо!

    Ответить
    • Галина:

      Здравствуете!Покупаем квартиру в ипокеку через Сбербанк ,стоит ли беспокоится о чистоте сделки?Банк проверяет чистоту квартиры или нет?

      Ответить
      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Галина. Типичная ошибка покупателей все доверить банку. Банк просто проверяет документы. Наймите специалиста для проверки юридической чистоты, не экономьте на этом.

        Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. 1. Достаточно банковских документов, но я всегда прошу продавца написать еще расписку. Это лишним не будет. Нет такого понятия дважды подтвердить получение денег. 2. Вы имеете в виду для налогового вычета? Эти документы указаны в пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ — … подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Но на моей практике некоторые налоговые инспекторы все равно потребуют расписку от продавца, а некоторым достаточно документа об открытии аккредитива или ячейки. Поэтому я всегда прошу продавцов написать расписку в ЛЮБОМ случае.

      Ответить
Показать остальные комментарии