Бесплатная консультация с юристом

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2019 году, когда покупатели с ипотекой

Статья обновлена: 11 марта 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой. Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей. Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная потому, что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы, которые потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Для регистрации же сделки купли-продажи эти дополнительные документы не требуются.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    C июня 2016 года во многих случаях стал обязателен договор купли-продажи заверенный у нотариуса. Раньше можно было принести договор в простой форме (обычный напечатанный на листах А4), сейчас же в нотариально-заверенной форме.

    Поэтому внимательно прочитайте: 1-ое в каких случаях обязателен договор купли-продажи в нотариально заверенной форме; 2-ое как он заверяется (удостоверяется) у нотариуса и 3-е сколько это стоит.

    Если оказалось, что в вашем случае подойдет договор в простой форме, то крайне не советую составлять его самостоятельно по готовым шаблонам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе яндекса и гугла. Это просто тихий ужас - почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками. Например, в 18 из них можно было написать, что квартира в долевой собственности у нескольких собственников и перечислить их паспортные данные. Вот шаблон договора от Сбербанка. Но с июня 2016 года, если квартирой владеют несколько собственников в общей долевой собственности, то для продажи такой квартиры обязателен договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме. А суть в том, что нотариусы НЕ принимают готовые договора купли-продажи, которые принесут им клиенты - нотариусы их сами составляют. По закону они, конечно, могут принять, но на практике ситуация такова. Кто-то правильно заполнит шаблон, принесет его нотариусу на заверение, а он его не примет. Получается, что время будет потрачено зря.

    Поэтому, если у вас нет опыта в составлении договора купли-продажи в простой форме, обращайтесь к юристу. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться нашему к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана - юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Как я и писала выше, эти дополнительные документы потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

  • Расписка в получении задатка или аванса;

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

    Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Технический паспорт на квартиру;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам - вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

    Официальное название - выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

    Некоторые банки сами ее заказывают, некоторые требуют ее предоставить. Выписка заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если банк потребует ее предоставить, то лучше заказывайте бумажную. Как ее заказать читайте по ссылке.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Крайне редко покупатели и банк требуют эту справку, и только если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 80 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Покупатели же были без ипотеки, покупали квартиру полностью за свои деньги. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: "Родственники могут наговорить в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе". Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку.

    Получить справку можно в психоневрологическом и наркологического диспансере. Услуга платная, цены уточняйте в самом диспансере.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

44 комментария

  1. Дмитрий:

    Здравствуйте!
    Продаю квартиру по ипотеке. Окончательный расчет на аккредитив. В связи с этим два вопроса:
    1. Должен ли я написать расписку в получении суммы, поступившей на аккредитив или достаточно банковских документов? Каких? Не получится так, что я дважды подтвердил получение?
    2. Какие документы требует с покупателя налоговая? Каким нормативно-правовым актом это регламентируется?
    Спасибо!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. 1. Достаточно банковских документов, но я всегда прошу продавца написать еще расписку. Это лишним не будет. Нет такого понятия дважды подтвердить получение денег. 2. Вы имеете в виду для налогового вычета? Эти документы указаны в пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ — … подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Но на моей практике некоторые налоговые инспекторы все равно потребуют расписку от продавца, а некоторым достаточно документа об открытии аккредитива или ячейки. Поэтому я всегда прошу продавцов написать расписку в ЛЮБОМ случае.

      Ответить
  2. Ирина:

    Добрый день, спасибо за такую статью, но немного запуталась , продаю квартиру , общедолевая собственность, хочу подготовить документы к ипотечному приобретению жилья для этого от нас надо
    1копию паспортов всех собственников
    2 договор купли продажи
    3Тех паспорт
    Выписка их Егрн
    Выписка из домовой книги
    Выписка с лицевого счета
    И ещё скажите если документы купли
    продажи от 2004 года их менять надо?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ирина. Ничего менять не нужно. В принципе, Вы описали достаточный пакет документов.

      Ответить
  3. Валентина:

    Здравствуйте! Прочитала Вашу статью, очень хорошо расписано про документы, но немного запуталась в договорах купли-продажи. Разъясните пожалуйста.
    Предварительный договор заключается только между покупателем и продавцом или это делается в МФЦ? В нем прописывается сумма аванса и пишется расписка, которая вместе с договором покупатель предоставляет в банк для одобрения ипотеки. После оформляется основной договор купли-продажи (когда банк даст согласие покупателю на кредит), так? В основном договоре прописаны средства покупателя и средства банка. Средства покупателя — это аванс или аванс+ещё н-ая сумма? Этот договор составляется в МФЦ и подписывается при его сотруднике? Поправьте, если я не так поняла. Спасибо.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Валентина. 1) Нет, предварительный договор оформляется и подписывается между покупателем и продавцом, МФЦ тут не при чем. В нем прописывается не только сумма аванса, но и вся стоимость квартиры. 2) Да, после одобрения составляется основной договор купли-продажи. 3) Обычно пишется так — Стоимость Квартиры составляет _____ (_________) рублей. В соответствии с предварительным договором от «___» ________ _____г был внесен аванс в размере __________(_________) рублей. Оплата оставшейся стоимости Квартиры в размере __________(_________) рублей производится путем …. (ваш способ оплаты). 4) Основной договор НЕ составляют и не подписывают в МФЦ. МФЦ просто принимает документы, потом перевозит их в Рег.палату на регистрацию. В большинстве случаев договор составляет нотариус и при нем его подписывают. Внимательно прочтите эту статью — В каких случаях при продаже квартиры обязателен нотариус. Там есть примеры для удобства. Если нотариус Вам необязателен, то составьте договор у юриста/риэлтора. Любой договор (в нотариальной или простой форме) потом нужно подать в МФЦ.

      Ответить
  4. Юлия:

    Добрый день. нужно ли свидетельство о собственности получать если собираюсь продавать ипотечную квартиру

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Юлия. Свидетельства не выдают с 2016 года. Сейчас выдают выписку из ЕГРН. Закажите ее в любом МФЦ, стоит 400 рублей.

      Ответить
      • Юлия:

        спасибо за ответ. а в чем смысл госпошлины 2000?

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Договор купли-продажи нужно отдать в МФЦ или Рег.палату, чтобы по нему сделали регистрацию перехода права собственности с продавца на покупателя. Только после регистрации права покупатель становится собственником квартиры. За эту регистрацию Росреестр берет госпошлину в 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Ее оплачивают покупатели. Если их несколько, то они делят ее между собой.

          Ответить
  5. диля:

    мы покупаем квартиру на материнский капитал и ипотеку. банк требует оценку недвижимости. какие документы оценщик вправе попросить у продавцов, покупатели боятся давать копии документов . оценку заказываем мы — покупатели.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте. Обычно оценщику требуется копии — паспортов продавцов, свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН. Если в выписке из ЕГРН нет плана квартиры, то копию технического паспорта на квартиру или план. В общем, нужен документ, в котором есть план квартиры. Объясните покупателям что оценка — это стандартная ситуация, и по копиям документов никаких махинаций сделать нельзя. Оценщики — обычная организация в сфере услуг, которые дорожат своей репутацией.

      Тем более всем покупателям (ипотечникам или нет) все равно требуются проверка их документов. Ведь покупаемую квартиру нужно проверить на юридическую чистоту. Если они не доверять никому, то и квартиру свою вообще не продадут. А без оценки Вам банк не одобрит кредит, а значит они потеряют потенциального покупателя.

      Ответить
  6. Роман:

    Добрый день, подскажите для продажи по ипотеке, достаточно будет сделать Копию техпаспорта квартиры или необходимо заказывать именно Техпаспорт. и в чем принципиальное отличие?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Роман. Может Вы имеете в виду дубликат? Копия — это когда документ отксерокопировали на копировальной машине. Если у Вас на руках нету оригинала тех.паспорта, то просто закажите новый в БТИ или МФЦ. Лично я бы на месте покупателя потребовала именно новый. Или я Вас просто не поняла? Подробно объясните свою ситуацию.

      Ответить
  7. Вера:

    Добрый вечер, продает мама квартиру я собственник 1/3 приехать на сделку не могу у себя пишу доверенность. Нужно ли мне ещп заверять паспорт или достаточно доверенности? Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Вера. Нет, заверять паспорт не требуется. Когда нотариус оформляет доверенность, он одновременно заверяет, что ваши паспортные данные в ней верны.

      Ответить
Показать остальные комментарии