Бесплатная консультация с юристом

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2019 году, когда покупатели с ипотекой

Статья обновлена: 13 августа 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой. Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей. Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная потому, что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы, которые потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Для регистрации же сделки купли-продажи эти дополнительные документы не требуются.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Если вы купите квартиру, то можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога.Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Как я и писала выше, эти дополнительные документы потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

  • Расписка в получении задатка или аванса;

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

    Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Технический паспорт на квартиру;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

    Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

    Некоторые банки сами ее заказывают, некоторые требуют ее предоставить. Выписка заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если банк потребует ее предоставить, то лучше заказывайте бумажную. Как ее заказать читайте по ссылке.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

49 комментариев

  1. Арина:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, приобрели квартиру с молодым человеком, не находясь в браке. Квартира приобретена в долевую собственность его и моими родителями в ипотеку на 5 лет с первоначальным взносом. По обстоятельствам квартиру будем продавать, каким образом будет происходить деление и могут ли возникнуть какие-либо проблемы?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Арина. В смысле каким образом происходить деление? Квартира не ваша с молодым человеком, а ваших родителей. Ведь они ее собственники. Если думаете насчет денег с продажи, то деньги делятся по размеру их долей в квартире.

      Ответить
      • Татьяна:

        Здравствуйте,у меня квартира дарения,какие мне нужны документы для банка, чтобы ее продать? Заранее спасибо.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Татьяна. У каждого банка свой список документов. Покупатель, если он с ипотекой, Вам его сообщит. А так весь список указан в статье. Не вижу смысла сюда все заново переписывать.

          Ответить
  2. Андрей:

    Здравствуйте! Продаю квартиру ипотечнику. Дом построен, введён в эксплуатацию, но документов собственности ещё у меня нет. Я собственник квартиры купленной полностью за наличку. Продаю дороже покупки на 300 тр Какая особенность продажи в данном случае?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Если Вы подписали акт приема-передачи, то сможете продать квартиру только когда оформите ее в собственность. Если не подписали, то оформляете договор переуступки прав. Нотариус в вашей ситуации не требуется. Обратитесь к специалисту, я не могу всю сделку Вам здесь расписать. Такие вопросы не решаются ответами в комментариях.

      Ответить
  3. Наталья:

    Спасибо Вам большое за статью.Стало намного понятнее!!!!!

    Ответить
  4. Алексей:

    Здравствуйте подскажите могу ли я продать квартиру которая в ипотеке и какие документы нужно подготовить. Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Алексей. Все зависит от того, кто будет вашим покупателем — с наличкой или тоже с ипотекой. Внимательно прочтите статью, в которой есть ссылки на инструкции по разным ситуациям — как продать ипотечную квартиру.

      Ответить
  5. Дмитрий:

    Здравствуйте!
    Продаю квартиру по ипотеке. Окончательный расчет на аккредитив. В связи с этим два вопроса:
    1. Должен ли я написать расписку в получении суммы, поступившей на аккредитив или достаточно банковских документов? Каких? Не получится так, что я дважды подтвердил получение?
    2. Какие документы требует с покупателя налоговая? Каким нормативно-правовым актом это регламентируется?
    Спасибо!

    Ответить
    • Галина:

      Здравствуете!Покупаем квартиру в ипокеку через Сбербанк ,стоит ли беспокоится о чистоте сделки?Банк проверяет чистоту квартиры или нет?

      Ответить
      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Галина. Типичная ошибка покупателей все доверить банку. Банк просто проверяет документы. Наймите специалиста для проверки юридической чистоты, не экономьте на этом.

        Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. 1. Достаточно банковских документов, но я всегда прошу продавца написать еще расписку. Это лишним не будет. Нет такого понятия дважды подтвердить получение денег. 2. Вы имеете в виду для налогового вычета? Эти документы указаны в пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ — … подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Но на моей практике некоторые налоговые инспекторы все равно потребуют расписку от продавца, а некоторым достаточно документа об открытии аккредитива или ячейки. Поэтому я всегда прошу продавцов написать расписку в ЛЮБОМ случае.

      Ответить
  6. Ирина:

    Добрый день, спасибо за такую статью, но немного запуталась , продаю квартиру , общедолевая собственность, хочу подготовить документы к ипотечному приобретению жилья для этого от нас надо
    1копию паспортов всех собственников
    2 договор купли продажи
    3Тех паспорт
    Выписка их Егрн
    Выписка из домовой книги
    Выписка с лицевого счета
    И ещё скажите если документы купли
    продажи от 2004 года их менять надо?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ирина. Ничего менять не нужно. В принципе, Вы описали достаточный пакет документов.

      Ответить
  7. Валентина:

    Здравствуйте! Прочитала Вашу статью, очень хорошо расписано про документы, но немного запуталась в договорах купли-продажи. Разъясните пожалуйста.
    Предварительный договор заключается только между покупателем и продавцом или это делается в МФЦ? В нем прописывается сумма аванса и пишется расписка, которая вместе с договором покупатель предоставляет в банк для одобрения ипотеки. После оформляется основной договор купли-продажи (когда банк даст согласие покупателю на кредит), так? В основном договоре прописаны средства покупателя и средства банка. Средства покупателя — это аванс или аванс+ещё н-ая сумма? Этот договор составляется в МФЦ и подписывается при его сотруднике? Поправьте, если я не так поняла. Спасибо.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Валентина. 1) Нет, предварительный договор оформляется и подписывается между покупателем и продавцом, МФЦ тут не при чем. В нем прописывается не только сумма аванса, но и вся стоимость квартиры. 2) Да, после одобрения составляется основной договор купли-продажи. 3) Обычно пишется так — Стоимость Квартиры составляет _____ (_________) рублей. В соответствии с предварительным договором от «___» ________ _____г был внесен аванс в размере __________(_________) рублей. Оплата оставшейся стоимости Квартиры в размере __________(_________) рублей производится путем …. (ваш способ оплаты). 4) Основной договор НЕ составляют и не подписывают в МФЦ. МФЦ просто принимает документы, потом перевозит их в Рег.палату на регистрацию. В большинстве случаев договор составляет нотариус и при нем его подписывают. Внимательно прочтите эту статью — В каких случаях при продаже квартиры обязателен нотариус. Там есть примеры для удобства. Если нотариус Вам необязателен, то составьте договор у юриста/риэлтора. Любой договор (в нотариальной или простой форме) потом нужно подать в МФЦ.

      Ответить
Показать остальные комментарии