Бесплатная консультация с юристом

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупают за наличные (без ипотеки и прочего)

Статья обновлена: 24 апреля 2020 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. На этой странице перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет (за «наличку»), т.е. без ипотеки, материнского капитала и прочего. Под каждым документом/справкой я написала в каких случаях они нужны + универсальные инструкции как их получить. Инструкции универсальные, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге, хоть в поселке Малаховка.

Есть и другие статьи, в которых узнаете какие документы нужны: а) если покупатели с ипотекой; б) если покупатели с материнским капиталом; в) если покупатели с ипотекой и материнским капиталом

Обязательные документы, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/Росреестре

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После обязательных документов я перечислила дополнительные, с ними тоже ознакомьтесь.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Такое согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость услуги — примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Нотариально заверенная доверенность;

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы

Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они могут понадобится для подготовки к ней. Например, покупатели могут попросить показать эти документы, чтобы проверить квартиру на «юридическую чистоту».

  • Технический паспорт квартиры;

    Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать копию тех.паспорта могут только собственники. Инструкции: как заказать в МФЦ; как заказать в БТИ. Цена в обоих организациях около 900 р.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии Управляющей Компании и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Договор задатка или аванса + расписка;

    На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.

    Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Договор аванса обычно подписывают, когда одна из сторон прям не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку купли-продажи.

    Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской договор задатка/аванса имеет юридическую силу. И еще лучше, если про задаток/аванс будет указано в самом договоре купли-продажи.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Инструкции — как получить обычную выписку; как получить архивную выписку. Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.

    Часто покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет, ведь всегда можно прописаться обратно. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справка из психоневрологического диспансера.

    Покупатели редко просят предоставить эту справку, только если хотят удостоверится в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку. Причем покупатели настояли пройти освидетельствовании в психоневрологическом диспансере, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

    Справка платная, цены уточняйте в самом диспансере.

  • Справка из наркологического диспансера.

    Здесь также как и со справкой выше. Покупатели могут спросить эту справку если им кажется, что продавец сильно пьющий, употребляет/употреблял наркотики. Покупателей можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на наркологическом учете, потом могут признать недействительной.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Елена:

    Добрый день!
    Если на квартиру имеется только кадастровый паспорт, то нужно ли ещё заказывать техпаспорт при продаже квартиры?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Это два разных документа. Кадастровый паспорт не нужен, он не существует с 2016 года. Про надобность техпаспорта я указала в статье.

      Ответить
  2. Татьяна:

    Прекрасная статья. Все доступно. На дополнительные материалы есть ссылки. Огромное спасибо .

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Татьяна, спасибо за отзыв и рада, что Вам понравилось)

      Ответить
  3. Егор:

    Здравствуйте , мой дедушка продаёт квартиру за сумму которая не превышает миллион (налог не нужно будет платить?), так как он пенсионер инвалид ему нужно будет в срочном порядке прописываться в другую недвижимость по определённым критериям (минимальная квадратура на человека) ? Достаточно ли будет для сделки документации : ЕГРН , документ что отсутствует задолженность , документ подтверждающий что в квартире не кто не прописан ?Далее какие действия?Составляем договор купли продажи данной недвижимости , далее покупатель передаёт денежные средства , после чего обращаемся в МФЦ на переоформление документов?Подскажите пожалуйста правильно все ли????

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Егор. Не имеет значение, что продавец является пенсионером и инвалидом. Никто не освобождается от уплаты, если его нельзя избежать. Сколько лет дедушка владеет квартирой? Как и когда квартира досталась дедушке? Сколько лет он ей владеет? Лучше точную дату напишите. Какая кадастровая стоимость квартиры?

      Как покупатель будет рассчитываться за квартиру и какие он потребует документы для проверки ее на юридическую чистоту, это нужно уже с ним нужно обсуждать. В этой статья я указала нужный список. Сопоставляйте со своей ситуацией. Безопасные способы расчетов прочтите здесь. Обычно так: 1) Покупатель передает задаток или аванс. 2) Стороны выбирают порядок расчетов и оформляют договор купли-продажи. 3) В день сделки — стороны идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку, затем подписывают договор купли-продажи и подают в МФЦ. 4) После регистрации сделки, стороны показывают в банке зарегистрированный договор, а продавцу дают доступ в ячейку с деньгами. Если стороны друг друга хорошо знают или они родственники, покупатель может в день сделки передать деньги, а не после регистрации. В общем, нужно договариваться. Такие вопросы не решаются в комментариях на сайте.

      Ответить
  4. Анастасия:

    Здравствуйте. Хочу продать квартиру за 2100000. На руках только выписка из егрп и договор дарения. Какие нужно документы для продажи в ипотеку? И будет ли налог ? Подарили осенью 16ого года.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Анастасия. Список документов по ссылке — когда покупатели с ипотекой. Внимательно ее прочтите, там на каждом документе написано КОГДА он требуется. Сопоставьте со своей ситуацией.

      Налога не будет, потому что владеете ей больше 3-х лет.

      Ответить
  5. Денис:

    Здравствуйте. Квартиру купил в 2013 году, собственник я один. Нужно платить налог 13%? Покупал за 750000, продаём за 550000.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Денис. Никакого налога не будет, потому что в собственности более 3-х лет.

      Ответить
  6. Елена:

    Здравствуйте. Покупаю квартиру. Сын активно помогает отцу в продаже. Скажите с какого пожилого возраста можно вполне требовать справку из психоневрологического диспансера о дееспособности? С 60-ти, с 70- ти и т.д. Отец владелец выглядит вполне прилично. Ему лет 65.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Данную справку Вы не имеете право требовать, а просто попросить. Но имеете право не покупать квартиру, если Вам откажут в этой справке. Как договоритесь. Советую попросить, 65 лет довольно большой возраст.

      Ответить
  7. Валерий:

    Могу ли я отказаться от сделки по покупке квартиры, была начата регистрация и приостановленна покупателем, т.к. была сделана перепланировка, о которой агенство при продаже умолчало, и нет разрешительных документов.
    как законно отказаться???

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Валерий. Даже если есть неукзанненная перепланировка, сделку все равно можно зарегистрировать. Поэтому все зависит от договора купли-продажи. Если в договоре указано, что в квартире нет неузаконенных перепланировок, значит можете отказаться. Если про перепланировку ни слова, закон не на вашей стороне.

      Ответить
      • Валерий:

        Спасибо. Просто при перепланировке произошло объединение кухни и лоджии, и теперь общая площадь 46 м2, а в выписке ЕГРН 43. Получается купив квартиру я получу проблемы с узакониванием. Техпаспорт мне не показывают и говорят что его нет и не будет. Поэтому я хочу отказаться от сделки если мне не предаставят документ — техпаспорт или выписку из ЕГРН где указано 46 м2 и реальные размеры квартиры, а агенство требует её завершения в таком виде как она есть В договоре нет ни слова о перепланировке.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          «Техпаспорт мне не показывают и говорят что его нет и не будет» — это нужно было уточнять ДО выхода на сделку. И наличие перепланировки проверять изначально. Все это входит в проверку квартиры на юридическую чистоту. «В договоре нет ни слова о перепланировке» — подписав данный договор, Вы согласились купить квартиру в том виде, которая сейчас по факту. То есть с неузаконенной с перепланировкой. Наличие неузаконенной перепланировки не является основанием для отказа в регистрации сделки. Ситуация не в вашу пользу.

          Ответить
          • Нина:

            ЗДРАВСТВУЙТЕ!ХОЧУ ПРОДАТЬ СВОЮ ЧАСТЬ КВАРТИРЫ ДОЛЮ1/2 ЧАСТЬ ПРОПИСАНЫ ВДВОЕМ УЖЕ РАЗВЕДЕННЫМ СУПРУГОМ ОН ДАВНО ОПОВЕЩЕН О ПРОДАЖЕ СВОЕЙ ДОЛИ В ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ ЧЕРЕЗ ПОЧТУ С УВЕДОМЛЕНИЕМ ДАЛЬШЕ КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ.ДОКУМЕНТЫ КАКИЕ НАДО СОБИРАТЬ ЕЩЕ.СПАСИБО.

            Ответить
            • Грушина Елена:

              Здравствуйте, Нина. Подробную инструкцию найдете здесь — как продать свою долю в квартире. Зря Вы сами оповестили бывшего мужа (другого собственника) о продаже. Лучше бы нотариус сам оповестил. К нему все равно нужно будет обращаться за оформлением нотариального договора купли-продажи доли. Может отказать в приеме вашего уведомления, потому что нотариус работает с документами, которые НЕ ВЫЗЫВАЮТ У НЕГО СОМНЕНИЙ. Поэтому он может сказать, что в вашем уведомлении сомневается. Или ищите того нотариуса, который согласится принять ваше уведомление или он сам еще раз отправит его.

              Ответить
Показать остальные комментарии