Бесплатная консультация с юристом

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупают за наличные (без ипотеки и прочего)

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. На этой странице перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет (за «наличку»), т.е. без ипотеки, материнского капитала и прочего. Под каждым документом/справкой я написала в каких случаях они нужны + универсальные инструкции как их получить. Инструкции универсальные, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге, хоть в поселке Малаховка.

Есть и другие статьи, в которых узнаете какие документы нужны: а) если покупатели с ипотекой; б) если покупатели с материнским капиталом; в) если покупатели с ипотекой и материнским капиталом

Обязательные документы, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/Росреестре

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После обязательных документов я перечислила дополнительные, с ними тоже ознакомьтесь.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.).Кто имеет право на налоговый вычет?

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Такое согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость услуги — примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Нотариально заверенная доверенность;

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы

Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они могут понадобится для подготовки к ней. Например, покупатели могут попросить показать эти документы, чтобы проверить квартиру на «юридическую чистоту».

  • Технический паспорт квартиры;

    Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать копию тех.паспорта могут только собственники. Инструкции: как заказать в МФЦ; как заказать в БТИ. Цена в обоих организациях около 900 р.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии Управляющей Компании и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Договор задатка или аванса + расписка;

    На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.

    Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Договор аванса обычно подписывают, когда одна из сторон прям не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку купли-продажи.

    Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской договор задатка/аванса имеет юридическую силу. И еще лучше, если про задаток/аванс будет указано в самом договоре купли-продажи.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Инструкции — как получить обычную выписку; как получить архивную выписку. Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.

    Часто покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет, ведь всегда можно прописаться обратно. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги «по коммуналке».Если у вас ипотечная квартира, по ссылке читайте подробную инструкцию продажи.

  • Справка из психоневрологического диспансера.

    Покупатели редко просят предоставить эту справку, только если хотят удостоверится в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку. Причем покупатели настояли пройти освидетельствовании в психоневрологическом диспансере, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

    Справка платная, цены уточняйте в самом диспансере.

  • Справка из наркологического диспансера.

    Здесь также как и со справкой выше. Покупатели могут спросить эту справку если им кажется, что продавец сильно пьющий, употребляет/употреблял наркотики. Покупателей можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на наркологическом учете, потом могут признать недействительной.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Елена:

    Здравствуйте. Покупаю квартиру. Сын активно помогает отцу в продаже. Скажите с какого пожилого возраста можно вполне требовать справку из психоневрологического диспансера о дееспособности? С 60-ти, с 70- ти и т.д. Отец владелец выглядит вполне прилично. Ему лет 65.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Данную справку Вы не имеете право требовать, а просто попросить. Но имеете право не покупать квартиру, если Вам откажут в этой справке. Как договоритесь. Советую попросить, 65 лет довольно большой возраст.

      Ответить
  2. Валерий:

    Могу ли я отказаться от сделки по покупке квартиры, была начата регистрация и приостановленна покупателем, т.к. была сделана перепланировка, о которой агенство при продаже умолчало, и нет разрешительных документов.
    как законно отказаться???

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Валерий. Даже если есть неукзанненная перепланировка, сделку все равно можно зарегистрировать. Поэтому все зависит от договора купли-продажи. Если в договоре указано, что в квартире нет неузаконенных перепланировок, значит можете отказаться. Если про перепланировку ни слова, закон не на вашей стороне.

      Ответить
      • Валерий:

        Спасибо. Просто при перепланировке произошло объединение кухни и лоджии, и теперь общая площадь 46 м2, а в выписке ЕГРН 43. Получается купив квартиру я получу проблемы с узакониванием. Техпаспорт мне не показывают и говорят что его нет и не будет. Поэтому я хочу отказаться от сделки если мне не предаставят документ — техпаспорт или выписку из ЕГРН где указано 46 м2 и реальные размеры квартиры, а агенство требует её завершения в таком виде как она есть В договоре нет ни слова о перепланировке.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          «Техпаспорт мне не показывают и говорят что его нет и не будет» — это нужно было уточнять ДО выхода на сделку. И наличие перепланировки проверять изначально. Все это входит в проверку квартиры на юридическую чистоту. «В договоре нет ни слова о перепланировке» — подписав данный договор, Вы согласились купить квартиру в том виде, которая сейчас по факту. То есть с неузаконенной с перепланировкой. Наличие неузаконенной перепланировки не является основанием для отказа в регистрации сделки. Ситуация не в вашу пользу.

          Ответить
  3. Елена:

    Добрый вечер .хотела бы узнать .я продаю квартиру полученную по наследству .собственность меньше трёх лет .
    Нужно ли платить налог если я в этом же году буду покупать квартиру

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. В вашей ситуации налог платиться с разницы от стоимости проданной квартиры и купленной, т.е. 13% * (стоимость проданной минус стоимость купленной). Если купите квартиру взамен за бОльшую стоимость, тогда налога не будет. Если за мЕньшую, то 13% с разницы.

      Ответить
  4. Елена:

    Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Квартира была куплена в 2018 г за 1,370,000 руб. На сегодняшний день хочу продать ее за 2,100,000 и сразу же купить новую квартиру по ипотеке за 3млн. Нужно ли мне будет платить 13% налог? или можно будет как-то оформить взаимозачет через налоговый вычет?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Нет, налог Вам платить не придется, потому что Вы взамен покупаете недвижимость за бОльшую стоимость.

      Ответить
  5. Жанетта:

    Так и не получила ответ (пишу в третий раз сегодня) на вопрос: какие мои действия с покупателем, так как срок сделки назначен на дату, которая раньше даты возможного получения согласия от бывшего мужа на продажу моей квартиры

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Жаннета. Я никакого вопроса не получала. Это первый комментарий от Вас. Подробно напишите сюда свою ситуацию.

      Ответить
      • Артур:

        Здравствуйте. Считается ли перепларировкой если снесли апендикс 30 см. Который шел от стены в коридоре. Он был в пол кирпича.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Артур. Любая манипуляция с планировкой считается перепланировкой. Этот же аппендикс нарисован на плане квартиры в тех.паспорте, выписке из ЕГРН или в других документах. А по факту его нет.

          Ответить
  6. Рената:

    Здравствуйте подскажите пожалуйста если в том году была куплена квартира за миллион,и хочу продать в этом году так же за миллион,налог надо будет платить 13%?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Рената. Нет, платить налог Вам не придется.

      Ответить
      • Олег:

        Почему? Ведь меньше 5 лет в собственности.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Олег. Потому что в данной ситуации вышеуказанный собственник может воспользоваться двумя льготами НА ВЫБОР:

          1) Есть стандартный вычет в 1 миллион. То есть 13% платиться от стоимости квартиры свыше миллиона. Здесь получается 13% * (1 млн. — 1 млн.) = 0.

          2) Или он может уменьшить налог за счет вычета расходов на покупку. То есть 13% * (стоимость покупки — стоимость продажи). Здесь же опять все получается по нулям.

          Ответить
  7. Надежда:

    Хочу продать 3-х комнатную и купить две однокомнатных.С чего начать ?Квартира приватизирована на 4 чел.Можно ли перевести на одного , чтобы не ходить толпой ?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Надежда. Да, Вы можете оформить доверенность на одного из собственников. Только если покупатели будут грамотные, они все равно потребуют чтобы в день сделки договор купли-продажи подписывали все собственники, а не один из них по доверенности. Лично я всегда так требую. «С чего начать?» — Выставляете квартиру на продажу, одновременно смотрите другие варианты. Очень многое зависит от ваших покупателей — будут ли с ипотекой или нет, может с мат.капиталом и т.п. Я не буду здесь описывать все этапы сделки. Если у Вас нет в этом опыта, наймите специалист. Такие вопросы не решаются ответами в комментариях.

      Ответить
Показать остальные комментарии